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정부가 임대주택사업에 기관투자가를 참여시키기로 한 것은 ‘주거수준 향상’과 ‘집값 안정’이라는 두마리 토끼를 잡기 위한 것으로 풀이된다. 정부는 기관투자가의 풍부한 유동자금을 임대주택사업에 끌어들일 경우 공신력과 자금력을 바탕으로 소비자들의 요구를 반영한 품질 좋은 임대주택을 많이 짓게 돼 임대주택에 대한 소비자의 선호도가 높아질 것으로 기대하고 있다. 특히 민간 임대주택 사업자의 부도로 인해 발생하는 서민들의 피해도 막을 수 있다는게 정부의 판단이다. 현재 민간임대주택사업은 대부분 영세한 사업자들이 맡고 있어 시장상황이 어려워질 경우 이들 업체의 도산이 서민들의 피해로 이어질 위험이 있다. 정부는 또 기관투자가가 소비자의 기호에 맞춘 임대주택을 공급하면 고급주택에 대한 구매수요까지 흡수, 집값 안정에도 한몫을 할 것으로 보고 있다. 고급임대주택이 정착되면 ‘주택은 더 이상 소유나 투자대상이 아니라 거주하는 공간’이라는 인식이 자리잡게 될 것으로 전망된다. 중대형 평형의 공급이 늘어나고 품질도 획기적으로 개선될 것이기 때문이다. 정부는 그동안 임대주택 정책을 서민주거 안정 차원에서 접근했다. 정부가 중소형 평형에 지원을 집중하는 대신 임대보증금이나 임대료를 규제하고 청약자격을 제한한 것이다. 이에 따라 수요가 많은 중대형 임대주택을 찾기 어려웠고 평면이나 마감재 등 품질수준도 분양주택에 비해 떨어진다는 지적을 받아왔다. 기관투자가를 중심으로 구성되는 특수목적회사(SPC)의 임대주택사업 모델 성공 여부는 기관투자가의 수익확보에 달려 있다. 현행 민간임대주택사업방식으로는 사업자가 안정된 수익을 얻기가 쉽지 않았다. 토지공사의 한 관계자는 “10년 임대 후 분양전환이 가능한 중대형 민간 임대주택의 경우 사업자가 사업 초기에 택지비ㆍ건축비 등으로 막대한 사업자금을 투입하지만 건설 및 임대기간을 포함, 13년이 지나야 대부분의 투입자금을 회수할 수 있다”고 밝혔다. 판교 신도시의 전용 25.7평 이하 중소형 분양 때 민간 임대사업자들이 낮은 초기계약률로 고전한 것은 비싼 임대보증금 때문이었다. 민간 임대사업자들이 사업수익을 보전하기 위해 임대료 규제를 받는 국민주택기금을 지원받지 않고 무리하게 임대보증금을 책정한 것이다. 정부가 기관투자가에 대해 다양한 세제지원책을 마련하고 토지공사가 택지를 값싸게 공급하는 방안을 추진하는 것도 이 같은 부작용을 막기 위한 것이다. 정부는 기관투자가 중심으로 구성돼 임대사업을 하는 SPC에 대해 취득ㆍ등록세 50% 감면 등 세제혜택을 부여할 방침이다. 토지공사도 ▦중대형 임대주택 택지의 조성원가 120~140% 공급 ▦기관투자가의 택지대금 장기 분납 허용 등을 추진 중이다.
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