[서경 부동산 교실] Q:아파트 잔금 대출받아 지급키로 합의했는데…

회사원 H(36) 씨는 최근 아파트 매매계약을 마쳤다. 넉넉하지 못한 형편 때문에 부족한 잔금은 은행 대출을 받아 지급하기로 매도자와 합의했다. 그러나 그는 은행으로부터 당초 생각했던 만큼 대출을 받을 수 없다는 통지를 받았다. 당연히 대출을 받을 수 있을 것이라 생각했다가 잔금을 지급할 수 없는 상황이 된 것이다. 잔금을 못해 해약하게 되면 그는 손해배상금을 물어야 할 처지다. ‘법률행위 내용의 중요 부분’에 착오가 있다고 생각될 때는 계약을 원천무효화, 즉 취소할 수 있다. 이에 따라 H 씨는 담보대출로서 잔금을 지급한다는 내용을 사전에 매도인에게 알려줬고, 자신의 입장에서 대출이 안되면 계약하지 않았을 것이라는 점에서 ‘법률행위 내용의 중요 부분’에 해당한다고 주장하려 한다. 지금까지의 판례에 비춰봤을 때 ‘법률행위 내용의 중요부분’에 대해 의사 표시자가 착오가 없었더라면 그 의사표시를 하지 않았을 것으로 생각될 정도로 중요한 것이어야 하고(주관적 요건) 보통 일반인도 의사 표시자의 입장이라면 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도로 중요한 것(객관적 요건)이어야 한다. 하지만 위 사례에서 매수인 H 씨 경우 ‘법률행위 내용의 중요 부분’ 판단 기준 중에서 객관적 요건이 결여돼 착오를 이유로 계약을 취소하는 것은 어려울 것으로 보인다. 사전에 매도인에게 대출이 안되면 매수하지 않았을 것이라는 의사표시를 하지 않았고, 계약의 상대방인 매도인의 입장에서는 매수인의 이러한 사정을 당연히 알고 있다고 보기도 어렵기 때문이다. 또한 판례는 “대출을 받아 잔금을 지급하려 하였던 원고의 잔금지급 방법이나 계획이 이 사건 매매계약의 내용의 중요한 부분으로 되었다고 할 수 없는 것이다”라고 판시해 부동산 매매계약에서 대금지급방법 및 계획을 매매계약의 중요한 부분으로 인정하지 않았다. 일반적으로 수량, 면적 등은 판례에서 중요 부분으로 인정된다. 따라서 H 씨는 착오를 이유로 계약을 취소할 수 없다. 만약 잔금을 지급하지 못해 해약을 하게 되는 경우에는 계약해제 절차에 따라 손해배상금을 지급해야 한다.