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서울시의 계획대로 재개발사업의 중대형 공급가구 수 증대와 임대주택 의무비율 완화가 실현된다면 재개발사업에 날개를 달아줄 것으로 평가된다. 이는 정부의 ‘강북 광역개발’ 계획과 맞물려 강북에 강남을 대체하는 신주거지가 탄생할 가능성을 높일 것으로 보인다. 하지만 임대주택 고급화 정책이 실시되더라도 임대아파트가 분양아파트와 대등한 수준의 주거대상으로 인식되기까지는 상당한 시일이 필요할 것으로 분석된다. ◇재건축보다 강력한 재개발 규제=‘재건축 규제, 재개발 완화’라는 정부방침에 따라 최근 들어 재개발에 대한 규제완화가 이뤄진 것은 사실이지만 재개발에 대한 규제는 재건축에 비해 훨씬 강도가 컸다. 가장 대표적인 것이 임대주택 의무건립 기준이다. 재건축사업의 경우 올해 5월부터 늘어나는 용적률의 25%에 대해 임대아파트를 짓도록 하고 있지만 재개발은 이보다 엄격해 건립가구 수 기준으로 17%를 임대아파트로 지어야 한다. 특히 임대주택의 30% 이상을 18평(전용) 이하로 규제한데다 조합원들이 수익을 맞추기 위해 소형 평형 위주로 임대아파트를 건립, 18평 이하가 전체 임대아파트의 90% 이상을 차지하고 있다. 이에 따라 임대아파트가 들어선 지역은 급격히 슬럼화했고 재건축사업이 성공하더라도 임대아파트가 많아 강남 수준의 주거지로 발전하는 것이 원천적으로 불가능했다. 소형 평형 위주로 구성된 평형별 건립기준도 족쇄로 작용했다. 재개발사업은 도정법에 의거, 평형별 건립비율이 26평형(전용 18평형) 40%, 33평형(전용 25.7평형) 40%, 45평형(전용 35평형) 20%로 규정돼 있다. 반면 재건축의 경우 평형별 건립기준이 전용 18평 이하 20%, 전용 25.7평 이하 40%, 전용 25.7평 이상 40%로 규정돼 재개발에 비해 규제가 훨씬 덜하다. 이에 따라 재개발사업을 하더라도 소형 임대아파트 일색이고 대형 평형 공급이 적어 주거 선호도가 강남에 비해 크게 떨어졌다. ◇재개발 규제 ‘확’ 풀리나=서울시는 재개발사업에 대한 임대주택 건립 규제를 대폭 완화하는 방안을 건설교통부에 건의했다. 종전 가구 수(가구 수의 17% 이상) 기준 규제를 면적(전체 면적의 10% 이상)으로 바꾸는 것이다. 따라서 임대아파트의 수가 절반 정도로 줄어들고 대형 임대아파트 공급도 늘어날 것으로 전망된다. 예를 들어 18평 임대아파트를 25.7평 수준으로 늘리면 건립가구 수가 30%까지 줄어든다. 임대주택을 대형화ㆍ고급화하면 ‘서민용 집’이라는 인식을 개선하는 데 도움이 될 수 있다. 평형별 건립기준도 대폭 완화될 전망이다. 서울시는 종전 기준을 26평형 20%, 33평형 40%, 45평형 40%로 바꿔 대형 평형 공급을 크게 늘릴 계획이다. 이 기준을 적용할 경우 강북 뉴타운에서만 45평형이 3만6,00여가구(서울시 추산 뉴타운 공급 18만가구의 20%)가 공급될 수 있다. 서울시의 재개발사업에 대한 이 같은 규제완화 계획은 정부가 진행 중인 강북 광역개발사업과 일맥상통하기 때문에 건교부도 서울시의 제안을 긍정적으로 받아들이고 있는 것으로 알려졌다. 서울시의 이번 발표에 앞서 정부와 서울시가 뉴타운사업에 대해 용적률 상향, 주민동의 요건 완화, 절차 간소화 등의 인센티브를 검토하고 있다. 따라서 재개발 사업추진이 빨라져 강북 개발을 앞당기는 긍정적인 효과가 기대되지만 경우에 따라서는 ‘투기 광풍’을 불러일으키는 등 엄청난 부작용이 나타날 가능성도 적지않다. 강북 뉴타운과 재개발에 대한 규제완화 움직임에 일부 야권과 시민단체에서는 강남에 이어 강북 전체를 투기장화하려는 조치라며 강력히 반발하고 있다. 개발이익이 특정 조합원이나 시공사가 독차지하지 못하도록 기반시설부담금제 등 투기차단 방안이 선행돼야 할 것으로 지적되고 있다. ◇임대아파트 고급화 방안은=서울시는 또 임대주택의 대형화ㆍ고급화에도 적극 나서기로 했다. 서울시는 현재 임대아파트의 96%가 18평형 이하로 소형 임대주택은 이미 충분히 공급됐다고 판단, 18평형 이하 건립은 중단하고 대신 22ㆍ26ㆍ33평형 위주로 공급을 대폭 확대해나가기로 했다. 이를 위해 18평형 30%, 22평형 40%, 26평형 20%, 33평형 10%로 규정된 임대주택 건설비율을 22평형 30~40%, 26평형 40%, 33평형 20~30%로 상향 조정할 예정이다. 또 국민임대주택단지에 공급되는 분양주택(총세대 수의 3분의1~2분의1)도 40% 이상을 45평형 이상 대형으로 건설, 임대주택단지가 저소득층만 거주하는 곳이 아니라 중산층도 함께 사는 ‘계층융합(Social Mix)’단지가 되도록 할 계획이다. 특히 1,000가구 이상 규모의 단지에 대해서는 턴키 방식으로 일괄 발주해 우수업체가 시공하도록 하고 시공업체의 브랜드를 활용하도록 해 국민임대주택에 대한 이미지를 개선해나갈 계획이다. 이렇게 되면 신내지구(임대단지)에 삼성 래미안 간판은 단 임대아파트가 들어설 수 있게 된다. 서울시는 임대아파트도 분양아파트와 동일한 자재를 사용해 시공하고 SH공사가 지속적으로 관리를 맡도록 해 분양아파트보다 임대아파트에 사는 것이 더 좋다는 인식을 갖도록 하겠다고 밝혔다.
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