[주택법 시행령 개정안] 토지 매입비 산정은

'등기부등본 가격'도 실매입가로 인정

작년 6월이전 땅 샀을땐 감정가로만 택지비 산정

실매입비 높아도 '감정가+가산비' 120%내 제한

"분양가 인하, 소비자 체감효과는 20% 못미칠듯"

[주택법 시행령 개정안] 토지 매입비 산정은

'등기부등본 가격'도 실매입가로 인정작년 6월이전 땅 샀을땐 감정가로만 택지비 산정실매입비 높아도 '감정가+가산비' 120%내 제한"분양가 인하, 소비자 체감효과는 20% 못미칠듯"

정두환 기자 [e-mail]

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분양가상한제에 따른 분양가 인하의 핵심 변수인 민간택지의 ‘택지비’ 산정방식이 윤곽을 드러내면서 가격인하 효과에 관심이 모아지고 있다. 땅값은 아파트 분양원가의 60~70%에 이르는 만큼 가장 큰 비중을 차지하는 부분. 따라서 택지비를 얼마나 낮추느냐 여부는 곧 분양가상한제의 성패를 가늠하는 변수로 받아들여지고 있다.

17일자로 정부가 입법예고한 주택법시행령 개정안은 그 동안 관심을 모았던 주택업체의 토지 실매입비를 어느 선까지 인정하느냐를 구체적으로 명시했다. 택지비 산정기준의 핵심은 감정가를 원칙으로 하되 실거래가를 기재한 부동산 등기부등본의 매입가격도 인정해주겠다는 것이다.

◇실매입가 제한적으로만 인정=입법예고안에서 주무부처인 건설교통부는 이미 실매입가를 인정하기로 한 ▦경ㆍ공매 취득 ▦공공기관 매입 외에 새로 ▦부동산 등기부등본 등재가격을 실매입가로 인정하기로 했다.

부동산등기법 개정으로 지난해 6월1일부터 모든 부동산거래 실거래가의 등기부등본 기재가 의무화된 만큼 이 가격은 실거래가로 신뢰성이 있다는 게 건교부의 설명이다.

이에 따라 실거래가 등기부등본 등재가 의무화된 지난해 6월1일부터 주택법이 공포된 지난 4월20일 사이에 업체들이 산 땅은 택지비 산정 때 실매입비를 인정받을 수 있다. 법 공포 이전에 경ㆍ공매나 공공기관으로부터 매입한 땅들 역시 낙찰가 전액을 인정하게 된다. 특히 평당 4,000만원선에 서울 뚝섬 주상복합용지를 사들인 3개 업체들도 땅값을 그대로 인정받게 돼 사업이 탄력을 받을 전망이다.

하지만 지난해 6월1일 이전에 일반인들로부터 땅을 사들인 업체들은 매입내역 증명 여부에 관계없이 감정가로만 택지비를 산정하게 돼 반발이 예상된다. 법 공포 후 새로 사는 땅 역시 실매입가의 인정범위가 제한된다. 실매입비가 아무리 높더라도 ‘감정가+가산비’의 120%를 넘지 못하도록 상한선을 둔 것. 또 감정가로 택지비를 산정할 때는 연약ㆍ암석지반 공사비, 차수벽ㆍ방음시설 설치비 등 다양한 가산비용을 인정하는 반면 실매입비로 산정할 때는 취득ㆍ등록세, 법정수수료 등 제한적인 가산비만을 인정할 계획이어서 업체 입장에서는 실매입가가 반드시 유리하지는 않을 것으로 보인다.

건교부 측은 “정상적인 범위를 벗어난 과도한 땅값까지 실매입비로 인정해 보호할 필요가 없다”고 상한선을 둔 배경을 설명했다.

◇소비자 체감 인하효과는 20%에 못 미칠 듯=건교부는 분양가상한제 도입을 통해 분양가를 최대 20%까지 끌어내릴 수 있을 것으로 장담하고 있다.

실제로 이번에 마련된 시행령을 보면 가장 큰 비중을 차지하는 택지비에서 어느 정도 거품을 걷어낼 수 있는 요인이 있는 게 사실이다.

업계의 한 관계자도 “등기부등본상의 등재가격에는 토지구입 장기화에 따른 금융비용 등 실제 토지구입에 따른 원가가 모두 반영되기 힘들다”며 “정부 방안대로라면 실매입비로 택지비를 산정하더라도 감정가보다 크게 유리하지는 않을 것”이라고 밝혔다.

택지비 산정을 위한 감정평가 방법도 땅값을 어느 정도 끌어내릴 수 있는 요인이 숨어 있다. 정부는 택지비 산정 때 2개 감정평가법인이 참여하도록 했는데 이중 한곳으로 공공기관인 한국감정원을 사실상 무조건 참여하도록 추진하고 있기 때문이다.

A건설 관계자는 “공공기관인 한국감정원이 감정기관으로 참여하게 되면 전체적으로 감정가가 내려갈 수밖에 없을 것”이라고 말했다.

하지만 택지비를 끌어내리더라도 당초 정부가 장담한 20%선까지 분양가를 끌어내릴 수 있을지는 좀더 지켜봐야 한다는 분위기다. 택지비만으로는 20%까지 가격을 낮추기는 힘든 만큼 오는 7월로 예정된 기본형건축비 재산정 결과를 지켜봐야 한다는 것이다.

정부가 택지비와 함께 분양가 인하 수단으로 삼고 있는 ‘마이너스 옵션제’의 경우 아파트 준공 후 입주자가 추가로 마감재 비용을 부담해야 하기 때문에 소비자들의 체감 인하효과는 ‘20%’ 선에 못 미칠 것이라는 분석도 제기되고 있다.

입력시간 : 2007/05/16 18:38