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공모형 프로젝트파이낸싱(PF)을 통한 복합단지 개발이 잇따르면서 ‘최고가낙찰제’를 통한 용지공급 방식의 보완이 시급한 것으로 지적됐다. 최고가낙찰제란 경쟁입찰에서 최고가를 써낸 사업자가 용지를 낙찰받는 방식으로 유망 PF 사업의 경우 입찰경쟁이 치열해 낙찰가가가 치솟는 추세다. 이는 향후 상가 고분양가나 그로 인한 상가 미분양 문제 심화로 귀결될 가능성이 크다는 점에서 개선이 요구된다. 최고가낙찰제가 곧 고분양가 문제로 이어진다는 점은 뚝섬 상업용지에서 확인됐다. 지난 2005년 경쟁입찰로 공급된 옛 뚝섬경마장 일대 상업용지 3개 블록 54㎢(약 1만6,000평)의 낙찰가는 예정가인 5,270억원의 213%인 1조1,262억원이었다. 이중 대림산업이 3구역 18㎢(약 5,500평)에 짓는 주상복합 아파트의 분양가는 사상 최고가인 3.3㎡당 3,500만~3,800만원 정도가 될 것으로 알려졌다. 이 같은 상황에서 분양가상한제로 인해 최고가낙찰제가 주상복합 아파트의 고분양가로 이어질 개연성은 이제 없어졌다. 최고가낙찰제로 이한 고분양가 폐해가 지적되면서 1ㆍ11부동산대책으로 주상복합 아파트 용지는 감정가로 공급되기 때문이다. 문제는 ‘상가’ 부문이다. 분양가상한제가 적용돼도 공공택지 중 상가용지는 여전히 최고가낙찰제를 통해 공급된다. 특히 상가ㆍ호텔ㆍ오피스 등 상업시설 비중이 큰 복합단지의 경우 분양가상한제로 주상복합 아파트의 분양수익이 줄어 최고가낙찰제로 인한 부담이 만만치 않다. 지난해 9월 토지공사가 매각한 동탄 상업용지 최고 낙찰가는 3.3㎡당 8,625만원이었고 지난달 판교중심상업용지 21필지의 낙찰가는 3.3㎡당 최고 9,218만원을 기록하는 등 낙찰가가 천정부지로 치솟고 있다. 이 같은 추세라면 판교 PF나 철도공사가 추진하는 용산 역세권 PF의 경우 땅값이 3.3㎡당 1억원을 웃돌 가능성이 크다고 업계는 보고 있다. 부지면적이 442㎢(약 13만4,000평)에 달하는 용산 역세권 PF 사업의 경우 땅값만 10조원을 넘게 된다. 전문가들은 공모형 PF의 경우 사업계획서의 배점 비중을 크게 높여 땅값에 의해 사업자가 결정되는 구조를 개선해야 한다고 지적한다. 토공 등이 PF 사업 공모시 사업계획과 땅값의 배점 비중을 보통 7대3으로 하고 있지만 업계에서는 여전히 사업자 결정이 땅값이 의해 좌우된다고 보고 있다. 이런 상황에서 토공이 판교 PF의 땅값 배점 비중을 오히려 50%로 높여 업계의 빈축을 사고 있다. 일각에서는 토공이나 주택공사의 경우 최고가낙찰제가 임대주택 사업으로 인한 손실을 보전하는 구조여서 보완책 마련을 위해서는 재정적 지원이 선행돼야 한다는 주장도 나온다. 문제의 심각성에도 불구하고 관할 행정당국은 아직 문제인식조차 안된 실정이다. 건교부의 한 관계자는 보완책이 필요한 것 아니냐는 질문에 “업체들이 수익성을 감안해 응찰액을 결정하면 되지 정부가 나서 대응책을 마련할 필요가 있느냐”고 되물었다.
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