[서경 부동산 교실] 부동산 매입때 봐야할 공적장부

서울 용인의 상가부지를 매입하기 위해 서류를 검토하던 P씨는 토지대장 상에는 지목이 대지, 면적 340㎡, 소유자 K씨로 등재돼 있으나, 토지등기부등본 상으로는 지목 전, 면적 430㎡, 소유자가 L씨인 사실을 발견했다. 또한 등기부등본 상에 가압류가 설정되어 있어 부동산 구입을 망설이고 있다. 부동산은 1개 필지마다 각각의 공적장부(이하 공부)를 가지고 있다. 부동산등기법에 의해 권리관계를 공시하는 등기부등본과 지적법에 의해 사실관계를 공시하는 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도를 비롯해 토지이용계획확인서, 공시지가확인원 및 건축물대장이 이에 해당한다. 이들 전부는 부동산 거래시 필수적으로 확인해야 할 중요 서류이다. 이외 토지대장 부속서류인 공유지연명부, 대지권등록부와 경계점좌표등록부, 측량성과도도 부동산 확인에 참고할 수 있다. 각 공부상 중복되는 내용이 있으나, 부동산의 표시에 관한 사항은 토지대장 및 건축물대장이, 권리관계에 관한 사항은 등기부등본이 우선시 된다. 즉 P씨가 구입하려고 하는 부동산의 지목, 면적은 토지대장에 등재된 대(垈), 340㎡이며 소유자는 등기부상의 L씨가 기준이 되는 것이다. 지적도에서는 토지의 지번, 형상 및 경계 등을 확인할 수 있으며, 공부상으로 면적에 차이가 있거나 현황과 지적도의 형상이 불일치 하고 정확한 경계를 알 수 없는 경우 등은 토지매입 전 지적측량을 통해서 대상물을 정확히 확인하는 것이 바람직하다. 토지이용계획확인서는 용적률, 건폐율 등 토지의 미래 활용가치를 결정짓는 용도지역, 지구, 구역과 함께 도시계획시설, 군사시설, 문화재, 하천 등의 각종 공법상 제한사항을 표시하고 있으므로, 토지이용계획확인서 상의 기재된 제한에 대한 구체적 내용은 반드시 확인해야 한다. 한편 등기부등본은 표시에 관한 사항을 나타내는 표제부와 소유권에 관한 사항이 등재되는 갑구, 소유권 이외의 권리가 나타나는 을구로 구성된다. 올해 6월부터는 2006년 1월 1일 이후 매매된 건에 대해 신고된 실거래가액이 갑구의 소유자 주소 아래에 기재한다. 갑구 및 을구 상의 소유권 이외에 사항이나 각종 권리에 대한 권리분석은 철저히 해야 한다. 위 사례에서 언급된 가압류는 채무가 변제되지 않을 경우 경매가 진행될 수 있으므로 가압류 말소 후 매입해야 한다.