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11일 고위당정협의를 거쳐 정부가 내놓은 부동산시장 제도개편방안에 대한 시장이나 수요자들의 가장 큰 관심사는 과연 민간 분양가가 얼마나 내리느냐다. 이번 방안의 실효성 여부도 분양가를 낮추고 결국 주변 집값을 안정시킬 수 있느냐에 달려 있기 때문이다. 정부는 각 사업별로 차이가 있겠지만 분양가상한제 적용으로 민간택지 아파트 분양가를 15~25% 정도 끌어내릴 수 있을 것으로 기대하고 있다. 주무부처인 건설교통부는 수도권 4개 민간택지 아파트를 대상으로 민간 분양가상한제에 따른 인하효과를 시뮬레이션해본 결과 15.3~24.9%의 인하효과가 나타났다고 설명했다. 서종대 건교부 주거복지본부장은 “재건축단지의 경우 택지비에서, 일반 택지에서는 건축비에서 가격인하 효과가 많이 나타났다”고 설명했다. 실제로 분양가상한제 자체가 정부가 민간택지 아파트 가격을 직접 통제하는 것인 만큼 가격인하 효과는 곳곳에서 나타날 수 있다. 가장 큰 곳은 역시 분양가에서 가장 큰 비중을 차지하는 택지비다. 특히 참여정부 이후 땅값이 크게 올랐다는 점을 감안하면 비교적 주변시세보다 월등히 높은 가격에 땅을 구입한 민간택지의 경우 감정가가 오히려 실제 조성원가보다 낮을 수도 있다. 반대로 개발예정지의 땅을 싼 가격에 매입한 업체들은 조성원가보다 높은 감정가로 이득을 볼 수 있다. 다만 서울 뚝섬 주상복합용지 등은 감정가 대신 민간이 이미 공공기관으로부터 낙찰받은 가격을 택지비로 인정해줄 것으로 보인다. 기본형건축비 역시 중소형은 평당 340만원, 중대형도 380만원선이어서 그동안 민간업체들이 높게는 평당 500만원 안팎에 책정했던 것과 차이가 큰 만큼 가격인하 효과를 거둘 수 있는 요인이다. 특히 정부는 기본형건축비와 가산비용도 대폭 손질하겠다는 방침이어서 가격인하 효과는 더욱 커질 수도 있다. 하지만 분양가상한제를 도입하더라도 여전히 발코니 확장비용, 고급마감재 교체 등의 이른바 ‘옵션’ 비용은 현재로서는 마땅히 통제할 수단이 없어 분양가 인하효과를 감소시킬 수 있다는 지적도 있다. 실제로 분양가상한제가 적용된 용인 흥덕지구 아파트의 경우 발코니 확장비용에 에어컨 설치비 등을 강제적으로 적용하는 방법 등으로 평당분양가를 200만원이나 높여 논란을 빚기도 했다. 이에 대해 건교부의 한 관계자는 “마감재나 발코니 확장비용을 이용해 분양가를 과도하게 높이지 않도록 마이너스옵션제를 도입하고 향후 옵션 품목 가격 책정을 어떻게 할 것인지에 대한 대책도 마련할 것”이라고 밝혔다. 한편 ‘주택담보대출 1인 1건 제한’ 조치가 부동산 가격에 직접 영향을 미칠 가능성은 거의 없을 것으로 금융감독당국은 분석하고 있다. 대상이 되는 차주가 모두 아파트를 팔 것으로 보이지 않는데다 설사 그렇더라도 상환 시기가 넓게 퍼져 있어 일시에 매물이 쏟아질 수 없다는 분석이다. 금융감독당국은 1년 이내 주택담보대출을 상환해야 하는 차주가 5만5,000여명, 대출 건수로는 5만8,000여건이며 대출 규모는 6조2,000억원으로 추산된다고 밝혔다. 이들이 주택담보대출을 갚기 위해 모두 소유한 아파트를 판다고 가정하면 극단적으로 1년 안에 투기지역 아파트 5만8,000채가 매물로 나올 수 있다. 이에 대해 김대평 금융감독원 부원장보는 “투기지역 내 아파트를 2개 이상 보유한 차주는 대체로 유동성에 여유가 있는 사람들”이라며 “일부는 아파트를 팔아야 상환 재원을 마련하는 경우도 있겠지만 다수는 부동산 매각 없이 자체 보유자금으로도 대출금을 갚을 수 있을 것”이라고 말했다.
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