[로터리] 부동산펀드와 후분양

[로터리] 부동산펀드와 후분양

고 철

고 철

지난해 ‘간접투자자산운용업법’이 국회를 통과한 이후 이 법에 의한 부동산 간접투자상품이 출시돼 성공리에 투자자 모집을 마쳤다.

맵스자산운용ㆍ한국투신운용이 개발한 부동산펀드는 고급 빌라와 아파트 건설에 투자하는 상품으로 프로젝트 파이낸싱에 의한 방식을 채택하고 있다. 부동산투자신탁상품ㆍ리츠(REITsㆍ부동산 투자회사)에 이어 또 다른 부동산상품이 시장에 등장한 것이다.

부동산 간접투자상품은 대표적 부동산 투자펀드인 리츠와는 다른 특징을 가지고 있다. 먼저 리츠에서는 제한적이었던 부동산 개발사업에 대한 투자가 부동산 간접투자상품에는 가능하게 됐다는 점이다. 또한 리츠와의 기능중복을 피하기 위해 펀드는 신탁형태로 이뤄지도록 돼 있다.

부동산 개발사업에 대한 부동산펀드의 참여는 주택시장에 많은 의미를 가진다. 지금까지 선분양으로 공급됐던 주택분양 방식이 오는 2006년부터는 점진적으로 후분양으로 전환될 전망이다. 후분양방식으로의 전환에 따른 가장 큰 문제점은 자금조달이다. 선분양방식은 소비자의 분양대금으로 공사를 진행했기 때문에 후분양으로의 전환은 별도의 자금조달을 필요로 한다. 만약 자금조달이 여의치 않을 경우 주택공급 감소로 이어질 수 있다. 주택공급 감소는 가격상승 압박요인으로 작용해 어렵게 달성한 주택시장 안정을 해칠 우려가 있다.

후분양제로의 전환에 따른 자금조달 문제를 해결하는 방안으로는 프로젝트 파이낸싱을 확대하는 것을 들 수 있는데 새로 도입된 부동산 간접투자상품이 자금조달 창구가 될 수 있다는 가능성을 확인했다. 또한 부동산 간접투자상품은 부동산 개발사업에 대한 펀드참여 가능성을 높인 것으로 평가된다. 부동산 개발사업에 펀드참여가 가능할 경우 주택, 특히 아파트 공급에 필요한 자금조달이 보다 원활히 공급될 것이다.

현행제도는 리츠의 개발사업 투자한도를 30%로 제한하고 있다. 부동산 개발펀드를 활성화시키기 위해서는 리츠의 부동산 개발투자한도를 확대해야 할 것이다. 간접투자상품와 함께 리츠도 개발사업에 참여하게 함으로써 자금조달 창구를 확대하는 효과를 기대할 수 있다. 끝으로 부동산펀드는 프로젝트 파이낸싱 형태이므로 적절한 보증상품의 개발 및 적용을 통해 투자자 보호안전장치를 강화해야 할 것이다.

입력시간 : 2004-08-01 18:21