[서경 부동산 교실] Q:이사등 일시적 이유로 1가구2주택…

경기도 일산의 아파트에서 10년 이상을 살아온 회사원 K 씨는 서울에 새 아파트를 분양 받아 지난해 입주했다. 그는 2주택이 된 시점으로부터 1년 안에 기존주택을 팔면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다는 주위의 조언에 기존주택을 매물로 내놓았다. 그런데 1년이 거의 다 돼가는데도 주택을 사겠다고 나서는 사람이 없어 고민이다. 이사 등 일시적인 이유로 1가구 2주택을 보유하게 된 사람은 새로운 주택을 취득한 시점으로부터 1년 안에 기존 주택을 팔아야 1가구 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 적용 받을 수 있다. 반면에 기존 주택을 1년 안에 팔지 못하면 올해부터 2주택자로 분류돼 50%의 중과세율이 적용된다. 이 경우 장기보유에 따른 특별공제 혜택도 받을 수 없으므로 양도차익의 절반을 세금으로 물어야 하는 셈이다. 그런데 소득세법은 1년 안에 팔지 못한 경우에도 한국자산관리공사(KAMCOㆍ캠코)에 매각을 의뢰하면 양도한 것으로 인정해 양도세 비과세 혜택을 적용 받을 수 있도록 하고 있다. 따라서 K 씨와 같이 기존 주택을 팔려고 해도 1년 내 팔리지 않아 어쩔 수 없이 중과되는 양도세를 물어야 하는 경우, 기존주택을 캠코에 매각의뢰만 해도 팔린 것으로 간주돼 양도세 비과세 대상이 되거나 중과세(50%) 적용에서 제외될 수 있다. 즉, 실제 매각은 1년 이후에 이루어지더라도 과세 혜택을 받을 수 있다는 얘기다. 단 매각의뢰 시점은 새 주택을 산 지 1년 이내여야 한다. 캠코에 매각 의뢰된 주택은 감정평가 후 전자입찰시스템 ‘온비드(onbid.co.kr)’를 통해 매각된다. 이 때 감정가격은 담보용이 아니므로 시장에서 일반 거래되는 매매가격에 거의 근접한 수준에서 형성된다. 공매는 한번 유찰될 때마다 최저입찰가가 5%씩 하락하며, 감정가의 50%와 최초 감정가에서 양도세 예상금액을 뺀 가격 중 큰 금액을 인하한도로 한다. 따라서 계속 유찰되더라도 의뢰자가 아낄 수 있는 양도세 금액 아래로는 떨어지지 않게 된다. 다만, 매각의뢰 접수 후 2년 이내에 물건이 매각되지 않을 경우 접수가 해지되고 세금감면 혜택이 사라진다.