경매는 아파트를 시세 보다 싸게 매입할 수 있는 좋은 방법이다. 경매로 나온 매물은 시세 보다 30% 가량 저렴하다. 유찰을 거듭하면서 절반 가격까지 떨어질 때도 있다. 이 때문에 초보자도 내집 마련과 동시에 시세차익이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있다.
경매가 매력적인 투자 방식이기는 하지만 모든 투자가 그렇듯이 항상 이익을 담보하는 것은 아니다. 보이지 않는 함정도 많다. 지나친 입찰 경쟁으로 낙찰가가 상승해 이익률이 떨어지는 경우도 많고 권리분석을 제대로 하지 않아 소유권 이전에 애를 먹는 경우도 다반사다. 경매 투자 때 유의해야 할 점을 정리했다.
1. 권리분석을 꼼꼼히 해라.
권리분석은 경매의 기본이다. 권리분석이 잘못되면 낙찰을 받고도 소유권 이전을 못하거나 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야 하는 상황이 발생할 수 있다. 권리분석을 본인이 하기 어렵다면 경매정보회사나 법무사, 변호사 등 전문가에게 의뢰하는 것도 한 방법이다.
2. 시세를 정확하게 파악해라.
경매물건은 전문 감정평가사가 평가한 금액인 감정가가 존재한다. 많은 사람들이 이 감정가와 시세가 비슷할 것이라고 생각한다. 그러나 감정가와 시세가 큰 차이가 나는 경우가 비일비재하다. 때문에 물건소재지의 공인중개업소를 중심으로 파악한 시세를 기준으로 적정 낙찰가를 산출해야 한다.
3. 현장조사는 필수다.
주변환경, 물건의 관리상태, 점유자 파악, 현지 시세 등을 직접 ‘발품’을 팔아 조사하고 눈으로 확인하는 자세가 필요하다. 경매는 발품 싸움이다.
4. 시간계획을 여유롭게 세워라.
경매물건은 취하ㆍ변경ㆍ연기가 될 수 있다. 이사 날짜를 앞에 두고 경매로 집을 알아본다든지 하게 되면 낭패를 볼 수 있다.
5. 경락잔금대출 잘 활용해라.
경매는 일반적인 거래와는 달리 낙찰 때 10~20% 가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 치른다. 시중은행엔 이러한 낙찰자를 위한 대출이 따로 있다. 다만 낙찰 받고 시일 내에 잔금 치르지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있기 때문에 사전에 자금 마련 계획을 잘 세워야 한다.
6. 냉정하게 투자해라.
분위기에 휩쓸리는 충동 고가 입찰은 금물이다. 물건은 샘물 솟듯 끊임없이 나오기 때문에 무리한 금액에 낙찰받는 것은 피해야 한다.
7. 현재 가치와 미래가치를 함께 고려해라.
개발호재 등이 있는 경우엔 현재시세보다 가격이 높아질 수 있다. 따라서 시장의 흐름을 분석해 규제가 몰린 부분은 피하고 규제가 완화되는 쪽을 선택해 투자하는 유연한 자세가 필요하다.
8. 명도에 대한 대책을 마련해라.
토지경매 이외에는 기존 점유자(소유자나 임차인)를 내보내야 하는 부동산 인도(명도) 과정을 겪어야 한다. 과거에 비해 제도적으로 쉬워지긴 했지만 여전히 부담스러운 부분이다. 명도의 원칙은 대화와 타협이다. 강제집행을 할 때도 비용이 들어가고 마찰로 인한 갈등이 생길 수 있기 때문에 적절한 범위 내에서 대화로 풀어가는 것이 상책이다.
9. 사소한 실수를 조심해라.
입찰서를 낼 때 입찰가에 ‘0’ 하나를 더 붙여 10배에 달하는 금액으로 낙찰 받는 사례도 종종 있다. 개인 자산의 대부분을 차지하는 부동산 투자를 할 때 신중을 기하기 마련이지만 간혹 어이없는 실수로 돌이킬 수 없는 손해를 입는 경우도 종종 있다.
10. 특수물건은 조심 또 조심하라.
경매를 하다보면 잔금납부를 포기해 다시 나온 물건들이 있다. 이런 물건들은 대부분 법정지상권, 유치권, 예고등기 등과 같은 권리가 있어 낙찰금 이외에 비용이 추가로 많이 들어가는 경우다. 특수 물건에 투자할 경우 잘되면 수익이 높지만 그만큼 위험도 크다는 사실을 잊지 말아야 한다.
/김상훈기자
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