끊이지 않는 원가연동제 실효성 논란

정부가 부동산시장 안정을 위해 도입한 분양가상한제에 대해 실효성 논란이 끊이지 않고 있다.

원가연동제가 첫 적용된 화성 동탄신도시의 최근 아파트 분양값이 정부가 밝혔던 인하효과폭(10%)에 미치지 못한데다 판교신도시도 토지재감정, 표준건축비 상향조정으로 예상보다 분양가 인상이 불가피해졌기 때문이다.

이에따라 정문수 청와대 경제보좌관이 앞서 밝힌 분양가 추가 인하방안에 관심이 쏠리고 있다.

◇ 원가연동제 실효성 논란 = 논란의 초점은 원가연동제를 적용한 아파트 분양가격이 당초 정부가 제도 도입때 밝힌 인하 효과에 못미친다는 것이다.

우미건설과 제일건설 컨소시엄이 원가연동제를 적용해 화성 동탄신도시에 내놓은 전용 25.7평 이하 아파트 분양값은 평당 734만원, 풍성주택은 754만원이다.

올해 8월 포스코건설의 평당분양가 786만원에 비해 불과 4,5% 낮아진 것으로 정부가 예상했던 10-20%의 인하효과에는 크게 미치지 못한다.

그럼에도 포스코건설의 아파트는 지어진뒤 등기만 마치면 언제든 처분할 수 있지만 우미와 풍성의 아파트는 5년간 전매제한을 받게 돼 재산권 행사가 제약된다.

4% 싸게 분양받아 놓고 최소한 2-3년간은 자금이 더 묶이는 셈이다.

이대로라면 판교의 분양가는 당초 예상보다 크게 올라갈 공산이 크다.

표준건축비(339만원), 지하층 공사비(20만원), 분양보증수수료(6만원), 친환경예비인증(10만원), 편의시설 설치비(10만원)을 기준으로 판교 25.7평 이하의 분양가는 평당 1천만원 정도로 예상됐다.

하지만 풍성주택의 경우 지하주차장 건설비 등 가산비용이 152만원, 우미.제일은 116만원이 적용됐고 이를 감안하면 판교 25.7평 이하도 단지 설계에 따라 평당 100만원 이상 높아질 가능성이 높아진 것이다.

판교 중대형 평형도 동탄의 예처럼 토지 재감정을 통해 땅값이 오르고 단지 고급화로 건축비가 늘어나면 분양가는 원가연동제가 적용되더라도 상향 조정될 수 밖에 없다.

게다가 판교 아파트는 전매제한기간도 5년(25.7평 초과), 10년(25.7평 이하)으로 강화되는데다 중대형 채권입찰제 적용으로 기대수익이 크게 떨어지게 된다.

◇ 상한제에도 분양가 오르는 이유 = 우선 땅값이다.

화성 동탄의 예에서 볼 수 있듯 분양시기에 따라 땅의 가치가 달라져 공급가격이 달라지기 때문이다.

건교부는 "포스코건설과 나머지 업체의 용지분양이 1년 정도 시차가 있었다"면서 "우미 등 업체에 공급된 땅값은 포스코건설이 받은 땅보다 평당 60만-80만원 가량 비쌌다"고 설명했다.

화성 동탄의 경우 이번에 분양하는 주택에 원가연동제가 적용되지 않았다면 평당 분양가는 820만원까지 오를 수 있었다는 얘기고 그나마 원가연동제로 인해 분양가가 떨어졌다는 해명이다.

하지만 판교 중대형 택지도 내년 2월 재감정이 실시되면 10-20%의 땅값 상향조정은 불가피하고 이는 고스란히 분양가 상승을 압박하는 요인으로 작용할 전망이어서 정부의 이같은 설득이 얼마나 먹혀들지는 의문이다.

게다가 주택업체가 자율적으로 지하층 건축비(표준건축비의 70% 상한), 편의시설 설치비(실비) 등을 산정할 수 있다는 점도 분양가 상한제의 도입취지를 다소 무색케하는 부분이다.

건교부 관계자는 "지하층 건축비가 늘어나는 것은 계약자에게 사용 면적을 더주는 것이고 편의시설도 입주민들이 향유할 수 있는 혜택이어서 이를 규제하기는 어렵다"고 말했다.

또 "이들 비용은 사업승인 단계에서 지자체가 검토하는 주요 내용중 하나여서이를 통해 건설사가 부당이득을 취할 소지는 적다"고 단언했다.

◇ 분양가 추가 인하 방안 가능한가 = 정문수 경제보좌관은 연내 8.31 2단계조치로 분양가를 낮출 수 있는 방안을 마련하겠다고 했다.

이미 정부는 공공택지에서 조성원가 범위 확대, 공공택지내 민간 분양아파트도택지비 등 일부 원가 공개 등을 추진키로 했다.

시민단체와 업계는 분양가를 낮출 수 있는 방안에 제각각의 목소리를 내고 있다.

경제정의실천시민연합은 "신분당선 등 민자유치사업에 정부가 막대한 돈을 지원하고 이를 판교 조성원가에 포함해 땅값이 크게 부풀려졌다"며 조성원가의 철저한공개를 요구하고 있다.

건설업체들은 정부가 용적률 규제를 완화해 분양가에 포함된 땅값 비중을 떨어뜨리는 노력이 필요하다고 주문한다.

정부는 공공택지 개발과 임대주택 공급, 공영개발의 확대를 통한 자연스러운 분양가 인하 유도를 선호하는 눈치다.

하지만 땅값이 천장부지로 치솟는 상황에서 이같은 조치들은 모두 실효성을 거두기는 어려워 보인다.

더욱이 8.31대책으로 가뜩이나 얼어붙은 건설시장은 인위적인 분양가 인하조치까지 더해질 경우 더욱 움츠러들 수 밖에 없다는 현실론을 감안하면 정부의 정책선택 폭은 더욱 좁아질 수 밖에 없다는게 전문가들의 한결같은 지적이다.