[부동산교실] 오피스텔 사업용도로 임대땐 주택 간주안해

Q 등기부상 주거 겸용인 오피스텔 1채와 분당 소재 아파트 1채를 소유하고 있는 회사원 K씨는 지난 5년간 보유ㆍ거주하고 있던 아파트를 처분하려고 한다. 오피스텔은 취득한 후 주거용으로 전세를 주다가 이번에 피부관리실을 운영하는 사업자에게 전세를 준 상태인데, K씨는 이런 경우 오피스텔을 주택으로 보아야 할지 주택이 아닌 것으로 보아야 할지가 궁금하다. K씨는 아파트를 처분할 때 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있을까. A 지극히 당연한 말이지만 오피스텔을 주거용으로 사용했다면 주택으로 보고 사무실로 사용했다면 주택으로 보지 않는다. 종전에는 실제 사용여부에 관계없이 오피스텔은 무조건 주택으로 보지 않았으나 2003년 이후부터는 오피스텔을 임차할 경우 임차인의 실제 사용용도에 따라 주택 또는 사무실 여부를 판정하고 있다. 세법상 ‘주택’이라 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며 건축허가서 상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물은 주택으로 본다. 거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본ㆍ건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하되 사실상의 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따라 판단한다. 그러므로 위 사례의 경우 오피스텔이 등기부상 주거용으로 돼 있다 하더라도 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 주택으로 보지 않는다. 따라서 K씨가 아파트를 양도하는 것은 1세대 1주택의 양도에 해당되어 양도소득세를 내지 않아도 된다. 오피스텔은 주거도 가능하지만 업무용으로 활용할 수 있다는 점에서 건물로서의 활용도가 크다. 하지만 오피스텔은 순수한 기능이 아닌 재테크 수단으로 활용할 때는 예상치 못한 피해가 발생할 수 있으니 각별한 주의가 필요하다. 예를 들어 분양을 받을 때 사업용으로 신고해 부가가치세를 환급 받고 나중에 주거용으로 사용하면 추징세금이 발생되며 보유단계에서는 업무시설에서 주택으로 간주되므로 재산세 및 종합부동산세 부담이 증가된다. 처분단계에서는 보유주택 수가 증가해 1세대1주택으로 비과세가 제외되나 다주택자 중과세율이 적용될 수 있는 것이다. 특히 정부와 지방자치단체가 오피스텔에 대한 실태조사를 실시해 사무실용으로 등록된 오피스텔이 주거용으로 확인될 경우 사업용 부동산에서 주택으로 간주하고 있다는 사실을 간과해서는 안 된다.