[서경 부동산교실] 터무니없이 낮은 가격에 토지 매도…

지난 5월 서울에 사는 김일수(55)씨는 한평생 경기도 포천군에서 농사만 짓던 아버지 A(79)씨가 1억원에 해당 토지에 대한 매매계약을 체결한 사실을 알게 됐다. 그런데 주변 토지 시세를 조사해보니 매매가가 감정가의 30%에도 못 미쳤다. 하지만 계약금 및 중도금으로 매매대금의 80%가 입금된 상태여서 이번 계약을 해제하거나 무효를 주장할 수 있는 방법은 없는지 궁금하다. 매매계약 해제 또는 무효를 주장하기 위해서는 법적으로 적법한 이유가 있어야 한다. 우선 민법 제565조 제1항을 살펴보면 당사자 한쪽에서 이행에 착수하기 전까지 매매계약을 해제할 수 있다. 그런데 판례는 매수인이 중도금을 지급한 경우를 이행에 착수한 것이라고 판시하고 있다(대법원 2002.2.11. 99다62074 참조). 민법 제109조를 살펴보면 “의사표시는 법률행위 내용의 중요 부분에 착오가 있을 때 취소할 수 있다”라는 내용이 있다. 그러나 판례는 “부동산 매매에 있어서 시가에 대한 착오는 동기의 착오에 불과할 뿐이며 법률행위의 중요 부분에 관한 착오라고 할 수 없다”며 시세에 대한 착오를 이유로 계약취소를 할 수 없다고 판단하고 있다(대법원 91.2.12. 선고 90다17927판결 참조). 한편 민법 제104조에는 “당사자의 궁박ㆍ경솔 또는 무경험으로 인해 현저하게 공정을 잃은 법률행위는 무효”라는 법률이 있다. 객관적으로 급부와 반대급부 사이에 현저한 불균형이 있어야 하고 주관적으로 그 불균형이 약자적 지위에 있는 자의 궁박ㆍ경솔 또는 무경험에 의한 것이어야 한다. 또한 매도인이 매수자의 사정을 알면서 이를 이용하려는 의사가 있어야 불공정 법률행위는 성립한다고 보고 있다(대법원 2002.9.4. 선고 2000다54406, 54413 판결 참조). 결론적으로 A씨가 매수인으로부터 중도금을 받았더라도 불공정한 매매계약으로 인정받게 되면 무효를 주장할 수 있다. 다만 A씨 스스로 경솔ㆍ무경험이었다는 것과 매수인이 이를 이용해 극히 저렴한 가격에 계약을 체결했다는 점을 증명해야 할 것이다(대법원 92.2.25. 선고 91다40351 판결 참조).