[기자의 눈] 재건축 개발부담금의 모순

‘3ㆍ30 부동산 후속대책’의 핵심인 재건축개발부담금제를 놓고 정치권과 시장에서 논란이 뜨겁다.

한나라당은 노태우 정부의 작품인 ‘토지초과이득세’가 헌법 불합치 결정을 받았던 뼈아픈 기억 탓인지 “미실현 이익에 대한 과세는 위헌 소지가 많다”며 반대 입장을 분명히 하고 있다. 당사자인 재건축조합들은 말할 것도 없다.

위헌 시비야 향후 입법 과정이나 법정에서 정리가 되겠지만 당장 문제는 재건축개발부담금제가 생각만큼 위력적이지 못하다는 데 있다.

강남 특정단지를 대상으로 한 시뮬레이션 결과 10억원 가까운 시세 차익을 거뒀어도 각종 비용과 정상 집값 상승분을 공제하면 부담금을 낼 만큼 남지 않더라는 것이다. 자고 나면 억(億) 단위로 오른다는 강남 아파트에 개발이익이 없다니 뜻밖일 뿐 아니라 이대로라면 개발부담금제를 도입할 이유도 없다.

이런 앞뒤 안 맞는 시뮬레이션 결과는 ‘정상 집값 상승분’이라는 말에 심각한 모순이 숨어 있기 때문에 발생한다.

정상적인 집값 상승분이란 해당 단지가 속한 지역의 평균 상승률을 따져 계산한다. 국민은행에 따르면 최근 3년간 강남구의 아파트값 상승률은 연평균 약 12%였고 강북구는 매년 0.7%씩 떨어졌다.

주변 아파트값이 오르는 만큼을 정상적인 상승분으로 간주해 개발이익에서 공제해주는 것은 당연해 보인다. 그러나 강남 지역만큼은 사정이 달라도 한참 다르다.

강남ㆍ서초ㆍ잠실 등 ‘강남 3구’의 주택은 약 24만가구인데 그중 절반인 12만가구가 재건축아파트다. 당연히 재건축값이 치솟으면 전체 아파트값도 가파른 상승 곡선을 그릴 수밖에 없다. 게다가 재건축은 강남 주택 수급과 매우 긴밀한 상관관계가 있기 때문에 재건축이 오르면 주변 아파트값도 덩달아 들썩이는 게 현재의 시장구조다.

다시 말해 강남에서는 정상 집값 상승분의 절반 이상이 엄연한 재건축 개발이익이라는 얘기다. 그러니 강남 평균 상승률만큼을 정상 상승분이라고 공제해버리면 정작 환수할 개발이익이란 존재하지 않게 된다.

재건축개발부담금제는 위헌 시비도 그렇지만 실효적으로도 한계를 안고 있다. 이왕 대책을 꺼냈다면 취지를 제대로 살릴 수 있도록 입법 과정에서 면밀히 보완해야 할 것이다.