[2006 부동산시장 올가이드] 토지시장 투자전략

새해 땅값은 정부의 8.31대책의 영향으로 안정세를 보일 것으로 전망된다. 외지인의 세금을 무겁게 하고 토지거래허가구역내 매수를 원천 봉쇄하는 등의 규제 때문이다. 이미 지난해 11월부터 토지거래허가구역의 토지는 최장 5년간 팔지 못하도록 전매가 강화됐다. 또 새해에는 외지인이 소유한 나대지ㆍ잡종지 등 비사업용 토지에 대한 양도세가 실거래가로 과세되고 종합부동산세 부담도 커진다. 여기에 토지보상비의 채권지급이나 농지전용부담금제 등이 본격적으로 시행된다. 외지인이 땅을 살 때 거주기간을 1년으로 늘리는 방안도 시행된다. 개발부담금제나 기반시설부담금제는 토지시장에 큰 악재다. RE멤버스 고종완 대표는 “정부의 토지정책은 외지인의 토지수요 억제에 맞춰져 있어 ‘실수요자가 아니면 땅을 사지 말라’는 뜻을 담고 있다”며 “그동안 외지인이 몰려 들썩였던 곳은 매물을 받쳐줄 매수세가 없어 값 하락 폭이 심해질 것”이라고 전망했다. 이에 따라 주택공사 산하 주택도시연구원은 새해 땅값이 지난해 예상치였던 4%보다 낮은 1~2% 정도 오르는 데 그칠 것으로 예상했다. 건설산업연구원도 1% 안팎의 보합세로 내다봤다. JMK플래닝 진명기 사장은 “시세차익은 작지만 외지인도 합법적으로 투자할 수 있고 양도세 실거래 과세 등에서 제외된 303평 이하의 주말농장이 틈새 투자처로 떠오를 수 있다”고 말했다. 다만 4조원대의 보상금이 풀릴 행정중심복합도시 인근 지역이나 기업도시ㆍ혁신도시 등 개발지역은 대토(代土) 수요로 인해 가격이 뛸 가능성이 크다. 현도컨설팅 임달호 대표는 “부재지주 땅은 3,000만원 이상을 채권보상하더라도 개발기대감을 꺾기엔 부족하다”며 “충청권과 강원권 등 보상금이 일시에 풀리는 지역은 현지인 수요만으로도 인근 토지 시장의 가격 상승을 부추길 것”이라고 말했다. 전문가들은 토지 투자의 경우 재료 있는 곳만 노리라고 조언한다. 우리은행 PB사업부 안명숙 부동산팀장은 “토지시장에 대한 규제로 환금성이 떨어진 만큼 개발재료가 있는 곳으로 하되 직접 집을 짓거나 노후대비 등의 장기투자용으로 접근해야 한다”고 말했다.