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정부가 공공택지 내 미분양 용지를 활용해 공급할 예정인 '공공임대주택 리츠(REITs)'에 최소 연 5%의 수익률을 제시하겠다는 방안을 내놓았다. 시중금리보다 훨씬 높은 수익률을 제시, 임대공급 확대를 위해 금융권과 연기금 등을 적극적으로 끌어들이겠다는 포석으로 보인다. 하지만 전문가들은 수도권 일부 지역을 제외하면 이 같은 수익률을 기대할 수 있는 사업 대상지가 많지 않다는 입장이어서 실효성 여부를 놓고 논란이 예상된다.
24일 국토교통부에 따르면 국토부는 주택가격이 연 1% 상승시 국민주택기금이 출자하는 10년 공공임대주택 리츠의 예상 수익률을 5%로 제시할 예정이다.
국토부의 한 관계자는 "주택가격이 1% 상승할 때 최소 5% 이상의 수익률을 거둘 수 있도록 상품구조를 짤 계획"이라며 "오는 3월 중 시중은행과 공제회·연기금 등 큰손들을 대상으로 설명회를 열 계획"이라고 말했다.
공공임대주택 리츠는 주택기금이 출자 또는 융자로 자금을 투입한 리츠를 설립한 후 한국토지주택공사(LH)의 미분양 주택용지에 10년 공공임대주택을 건설하는 방식으로 운영된다. 운용기간이 경과한 후에도 분양전환이 되지 않고 팔리지 않은 주택에 대해서는 LH가 매입확약을 제공하게 된다.
국토부는 최근 올해 업무보고에서 공공임대주택 리츠를 통해 올해부터 2017년까지 최대 8만가구의 10년 공공임대주택을 공급하겠다는 계획을 밝혔다. 이를 위해 하남 미사와 화성동탄2신도시를 시범사업 후보지로 정해 구체적인 사업계획을 마련 중이다.
국토부는 현행 △60㎡ 이하는 60% △60~85㎡는 85% 수준인 임대주택 용지의 조성원가보다 낮게 택지를 제공해 수익률을 높이겠다는 복안이다.
국토부 관계자는 "시세보다 저렴하게 택지를 매입해 국민주택기금과 민간 투자자, LH 모두 집값 상승분의 일부를 수익으로 올릴 수 있는 구조"라며 "일단 조성원가 인하를 통해 수익률을 높인다는 방침"이라고 말했다.
하지만 전문가들은 수도권 일부 택지지구를 제외하면 상대적으로 수요자들의 선호도가 떨어지는 곳이 많은 만큼 이 같은 수익률 달성이 쉽지 않다는 반응이다. 실제로 총 2,998만㎡에 이르는 LH의 미분양 택지 중 상당수가 김포한강·고양삼송·인천영종·인천청라·파주운정 등 서울과 접근성이 떨어져 주택 경기침체를 겪고 있는 곳이다.
정부가 설계한 리츠 수익률이 민간 리츠에 비해 매력이 떨어진다는 점도 문제다. 한국리츠협회에 따르면 지난 2002년부터 2012년까지 국토부의 인가를 받은 리츠의 연평균 배당 수익률은 15.1%에 달해 국토부가 제시한 수익률을 크게 웃돈다.
김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "일부 인기 택지지구의 경우 투자자 유치가 가능하겠지만 수익률 자체는 입지에 따라 천차만별이 될 가능성이 크다"며 "특히 정부가 공공임대 리츠를 도입하려는 지역은 대부분 미분양이 발생한 곳인 만큼 수요와 공급의 미스매치를 줄이는 것이 관건이 될 것"이라고 말했다. 업계의 한 관계자 역시 "공공임대 리츠의 성공 여부는 수익성에 달렸다"며 "사업성이 부족해 중단되면 용도폐기된 보금자리주택의 재탕이 될 가능성도 있다"고 말했다.
한편 국토부는 공공임대 리츠의 운용기간(10년) 경과 후 주택가격 산정시 개별 주택가격보다는 주택가격지수를 만들어 적용하는 방안을 구상 중이다.
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