'복합단지' 주거비율 수요따라 들쭉날쭉

사업 리스크 헤징수단으로 활용

용산등 서울 도심선 최소화 하고

광교신도시등 외곽 지역은 늘려

‘오피스 빌딩 수요에 따라 주거비율 늘렸다, 줄였다….’

분양가상한제 적용 이후 이른바 제3세대 복합단지 개발업체들이 주거 비율을 사업 리스크 헤징의 수단으로 활용하고 있다. 오피스 빌딩에 대한 수요가 많은 곳에서는 주거 비율을 최소화해 수익성을 높이는 반면, 사무실 수요가 적은 곳에서는 주거 비율을 늘리는 식이다. 제3세대 복합단지란 아파트와 호텔ㆍ쇼핑몰 등 상업시설, 그리고 오피스 빌딩 등이 말 그대로 복합적으로 들어서는 단지를 말한다.

용산 국제업무지구 개발 주체인 용산역세권개발㈜은 지구 내 아파트를 전체 연면적의 15%인 2,200여가구로 제한할 계획이다. 이 지구 내에서는 연면적 40%인 5,000여가구를 건설할 수 있지만 국제 금융 비즈니스 허브라는 콘셉트에 부합하도록 개발하려면 주거 비율을 최소화해야 한다는 판단에서다.

지난 3월 영등포 교정시설 이전지 프로젝트파이낸싱(PF) 사업권을 따낸 SK건설 컨소시엄도 부지면적의 250%까지 가능한 주거 비율을 150%로 낮췄다. 최대 1,500여가구를 공급할 수 있었지만 1,093가구로 가구 수를 축소한 것이다.

업체들의 이 같은 움직임은 서울 도심의 경우 주상복합 분양을 크게 걱정하지 않아도 되지만 최근에는 아파트보다는 비주거 부문(상업시설+오피스 빌딩)을 늘리는 게 수익성이 낫다고 판단했기 때문으로 분석된다.

반면 오피스 빌딩 수요가 충분히 뒷받침되지 않는 곳에서는 주거 비율을 최대화해 사업 리스크를 줄이고 있다. 오는 30일 공모 마감인 상암DMC 랜드마크타워와 광교 신도시 비즈니스파크 등이 대표적인 예다. 상암DMC 랜드마크타워의 경우 당초 계획에는 주거시설이 포함되지 않았지만 오피스만으로는 수익성을 맞추기 힘들다는 업계의 요구에 따라 서울시가 20%를 주거시설에 할당했다. 공모를 준비 중인 한 컨소시엄의 관계자는 “아파트 분양으로 수익을 내려는 게 아니라 주거 비율을 늘려 오피스 빌딩 테넌트(입주기업) 유치에 따르는 부담을 줄여보자는 취지”라고 말했다.

광교 신도시 국제업무지구에 건설되는 비즈니스 파크 공모를 준비 중인 업체들은 공히 영등포 교정시설과는 반대로 주거 비율을 허용 범위 내(50%)에서 극대화시킬 예정이다. 용산 등 서울 도심처럼 오피스 빌딩에 대한 수요를 장담하기는 힘들다는 것이다.

이처럼 주거 비율이 복합단지 개발사업의 리스크 헤징 수단으로 이용되는 것은 근본적으로 분양가상한제 때문이다. 분양가상한제 적용 전이라면 아파트 분양이 수익에서 차지하는 비중이 커 무조건 주거 비율을 최대화시키는 게 유리했지만 민간 아파트에도 분양가상한제가 도입되면서 상업시설이나 오피스빌딩 쪽으로 수익성의 무게중심이 옮겨진 것이다.

한 건설업체 담당자는 “분양가상한제 때문에 복합단지 내 아파트가 ‘저(低)위험 저수익’ 상품이 돼 주거 비율이 복합단지 개발사업의 리스크 관리 수단으로 활용되고 있다”며 “프라임급 오피스에 대한 수요가 많은 서울 도심에서 멀어질수록 주거 비율이 크다고 보면 된다”고 말했다.