'대지권 미등기' 다세대주택 경매 참여하려는데…

Q. 직장인 현모(30)씨는 부동산 경매를 통해 다세대주택을 매입할 계획이다. 그러던 중 재개발 지역에 마음에 드는 다세대주택이 있어 경매에 참여하려고 했으나 등기부상 대지권이 미등기(감정평가서상 대지권 가격 포함)돼 있는 상태여서 망설이고 있다. A. 집합건물의 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 갖는 권리를 대지사용권이라고 한다. 이러한 대지사용권 중 전유부분과 분리해서 처분할 수 없는 것을 대지권이라고 하며 대지권은 등기신청서에 그 권리의 표시를 기재하도록 돼 있다(부동산등기법 제42조 참조). 경매신청서에 대지권에 대한 아무 표시가 없더라도 집행법원은 대지권 유무, 전유부분과 분리처분이 가능하도록 규정한 규약 등의 유무에 관해 집행관에게 조사하도록 하고 있다. 관련자 심문 등의 방법으로 필요한 자료를 수집하고 전유부분과 불가분적 일체로서 경매대상이 돼야 할 대지권 존재가 밝혀진 때는 이를 경매목적물의 일부로서 평가에 포함시켜 최저매각가격을 정하고 있다. 또 매각기일공고와 매각물건 명세서 작성에 있어서도 그 존재를 표시하고 있다(대법원 2006.3.27. 자 2004마 978결정 참조). 그러므로 대지권이 미등기된 집합건물이라도 법원의 감정평가서상 대지권 가격이 포함돼 있다면 낙찰을 받은 매수인은 대지권에 대한 소유권을 이전 받을 수 있다. 그러나 감정평가서상 대지권 가격이 포함돼 있지 않다면 상황은 달라진다. 이 경우 전유부분의 철거를 구할 수 있는 권리를 가진 자는 구분소유자에게 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조 참조). 즉 대지권을 가지고 있지 않은 집합건물을 낙찰받은 매수인은 대지권 소유자가 ‘구분소유권매도청구권’을 행사하면 시가로 소유권을 넘겨줘야 한다는 얘기다. 결론적으로 현씨가 관심을 갖고 있는 다세대주택의 경우 대지권 가격이 법원의 감정평가서에 포함돼 있기 때문에 대지권이 미등기돼 있더라도 대지권에 대한 소유권 취득이 가능하다.