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정부가 강남권 중층 재건축 단지에 긴급 안전진단조사권을 발동하고 3종 일반주거지역에 대한 층고(層高) 제한을 추진하기로 한 것은 개발이익환수제를 비롯한 각종 대책에도 불구하고 집값불안 양상이 지속되고 있기 때문이다. 현재 정부는 집값이 오를 만한 이유가 없다는 입장이다. 특히 고밀도지구에 속해 1대1 재건축을 추진하거나 일반분양이 거의 없는 중층 재건축 단지는 수익성 악화로 오히려 시세가 하락해야 맞다는 판단이다. 하지만 안전진단 절차 간소화, 초고층 재건축에 대한 기대 및 이를 이용한 일부 시장세력의 거품조장이 집값급등의 원인인 만큼 긴급 안전진단 조사권 발동과 3종 일반주거지역에 대한 층고제한을 통해 이를 원천 봉쇄하겠다는 게 정부의 입장이다. ◇무분별한 사업추진, 안전진단 단계에서 통제=정부가 재건축에 대한 긴급 안전진단조사권 발동을 도입하기로 방침을 정한 것은 사업의 첫 단계부터 무리한 사업추진을 통제, 집값안정을 꾀하겠다는 의지로 풀이된다. 정부는 지난 2003년 7월 도시 및 주거환경정비법(이하 도정법) 개정을 통해 안전진단 절차를 강화하고 최종 권한도 지방자치단체장에서 광역자치단체장에게 넘겼다. 이로 인해 안전진단 통과율이 30~40% 수준으로 떨어졌고 재건축 값도 상당 기간 안정세를 보였다. 하지만 최근 서울시가 안전진단 권한을 다시 해당 자치구에 일임하겠다는 방침을 밝히면서 재건축 아파트 값 상승의 불씨를 되살렸다. 현재 재건축 안전진단의 경우 자치단체장이 안전진단을 실시할 기관을 정하면 안전진단 실시기관은 안전진단 완료 후 90일 이내에 결과보고서를 자치단체장에게 통보한다. 이때 자치단체장은 도시계획 및 지역여건 등을 감안해 재건축 허용 여부를 결정하게 되는데 서울시 방침대로 안전진단 권한이 구청장에 위임되면 통과율이 재차 높아질 것으로 전망되고 있다. 정부는 이 같은 상황을 방지하기 위해 재건축 대상이 되지 않는다고 판단될 경우 시설안전기술공단ㆍ한국건설기술연구원 등의 공공기관을 통해 직권 조사하겠다는 것이다. 정부가 공공기관을 통해 직접 안전진단에 나설 경우 상당수 재건축 추진 단지는 안전진단을 통과할 수 없을 것으로 보인다. 실제 정부의 한 고위관계자는 “지은 지 20년 정도밖에 안된 아파트가 사람이 거주하기 힘들 만큼 콘크리트 부식 및 노후화가 진행될 가능성은 낮다”며 “실제 강남권 중층 재건축 단지의 상당수는 앞으로도 몇 년 동안 문제가 없을 정도로 건물구조가 안전한 상태”라고 말했다. ◇정부 초고층 재건축에 다시 한번 쐐기=최근 한강변 재건축 아파트의 높은 가격 상승률은 초고층 재건축에 대한 기대감 때문이다. 정부는 2ㆍ17 대책을 통해 초고층 재건축 불허 입장을 밝혔지만 법의 허점으로 뇌관은 여전히 살아 있다. 현재 3종 일반주거지역의 경우 용적률만 250% 이하로 규정돼 있을 뿐 층고에 대한 제한이 없다. 이 때문에 강남구 등은 정부의 방침에도 불구하고 초고층 재건축 추진의사를 굽히지 않고 있으며 서울시도 명확한 입장을 밝히지 않으면서 가격상승 기대감을 부추기고 있는 상태다. 3종 일반주거지역의 층고가 30층 내외에서 규제될 경우 최근 가격 상승세를 이끌고 있는 강남구 압구정동, 서초구 반포 및 잠원동, 그리고 상업지역 변경을 추진 중인 송파구 잠실 5단지 등 한강변 재건축 단지의 사업추진은 큰 타격을 받을 것으로 보인다. 최근 35층 재건축이 허용된 잠원동 한신 5차를 비롯한 주변 아파트들은 한달 새 중개업자들도 고개를 저을 정도로 집값이 치솟고 있다. 하지만 대부분 거품이라는 게 대체적인 시각이다. 중개업자들조차 추가부담금 등을 감안할 경우 재건축에 따른 수익이 없다고 보고 있다. 층고가 제한되면 이들 아파트 가격 하락이 불가피할 전망이다. 또한 허용 용적률이 220%로 묶인 고밀도지구의 초고층 재건축 의지를 꺾는 효과도 있을 것으로 보인다. 이렇게 되면 소형평형의무비율ㆍ개발이익환수제 등의 규제 역시 시너지 효과를 낼 것으로 정부는 판단하고 있다.
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