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호텔 객실 분양 받아 매달 운영수익금 수령
2006년 최초 분양 라마다 동탄호텔 연 8.5%이상 수익
분양권 전매 가능하고 종부세 등 규제도 없어
사업자측 보장 수익률 맹신 말고 입지 따져야
콘래드 힐튼, J W 메리어트, 리츠 칼튼….
전세계 주요 도시에 수백개의 호텔을 세워 '호텔왕'으로 불리우는 이들이다. 이들은 작은 사업에서 출발해 세계적인 호텔 체인을 일궜다는 공통점을 지녔다. 화려한 샹들리에가 반짝이는 호텔 로비에 들어서면 누구나 한번쯤은 '나도 이런 호텔 하나 가져봤으면'하는 동경심을 품어봤을 것이다. 물론 평범한 직장인이 적게는 수백억원, 많게는 수천억원대의 몸값을 자랑하는 호텔을 소유하기란 사실상 불가능한 일이다.
하지만 소액을 투자해 호텔 주인이 될 수 있는 방법이 전혀 없는 것은 아니다. 바로 '분양형 호텔'에 투자하는 것이다. 분양형 호텔은 개인 투자자로부터 자금을 모아 객실을 분양한 뒤 운영 수익금을 매달 지급하는 호텔이다. 해외에서는 일반화됐지만 국내에는 지난 2008년 처음 등장했다. 부동산 경기 침체로 오피스텔과 도시형 생활주택 등 안정적 수익을 내는 수익형 부동산이 각광받고 있지만 공급이 늘면서 수익률을 떨어지고 있다. 반면 호텔 투자는 아직 사례가 많지 않아 경쟁이 상대적으로 덜한데다 최근 외국인 관광객이 크게 늘고 있는 추세여서 투자 가치가 더욱 상승할 것으로 전망된다.
◇연간 최소 7% 이상 수익률 보장= 국내 분양형 호텔의 효시는 지난 2008년 9월에 경기도 화성 동탄신도시에 들어선 '라마다 동탄호텔'이다. 150실 규모의 비즈니스 호텔인 라마다 동탄호텔은 개인 투자자자에게 객실을 분양해 건립 비용을 마련했다. 2006년 분양 당시 다소 생소한 투자 형태였지만 개인 투자자가 몰리면서 100% 분양됐다. 분양가는 3.3㎡당 953만원선으로 공급면적 54㎡형은 1억5,600만원, 61㎡형은 1억8,600만원이었다. 시행사는 투자자들에게 최초 2년 간 최소 8% 이상의 확정 수익률을 보장한다는 조건을 내걸었다.
이 호텔은 첫해 8%의 수익을 내는 등 매년 8.5% 이상의 수익률을 거두고 있다. 올해 확정 수익률은 9%(부가세 별도)다. 1억5,600만원을 투자해 54㎡형을 분양받은 투자자는 8.5%의 수익률에 따라 매월 110만원 가량의 수익금이 통장으로 들어오는 셈이다.
이성백 호텔 지원팀장은 "영업 초기에는 객실 점유율이 50%를 밑돌아 적자가 났지만 요즘은 인근 삼성전자 사업장을 찾는 외국인 바이어들이 장기 투숙하면서 평일에는 만실, 주말휴일에는 60% 이상의 투숙률을 유지하고 있다"고 말했다.
◇관광ㆍ비즈니스호텔 건립 방식으로 인기 예상= 분양형 호텔이 틈새 투자처로 주목받고 있지만 아직 운영되고 있는 곳은 많지 않다. 전국적으로 10곳 안팎으로 추산된다. 최근 한류 바람을 타고 일본ㆍ중국인 관광객이 폭발적으로 늘어나고 있지만 이들을 재울 호텔이 모자라 난리다. 지난해부터 사흘이 멀다하고 관광호텔 건립 계획이 발표되는 것도 이 때문이다.
호텔은 초기 투자비용이 많이 들어가기 때문에 대기업이 아니고서는 선뜻 투자에 나서기 힘들다. 부동산 경기 침체로 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출을 받기도 힘든 상황에서 시행사들이 믿을 구석은 개인 투자자들 밖에 없다. 이들의 쌈짓돈을 모아 객실을 분양하고 수익금을 되돌려주는 방식으로 관광ㆍ비즈니스호텔을 짓는 방식이 보편화될 것이라는 전망이 나오는 이유다.
현재 객실을 분양하고 있는 호텔은 수원시 인계동에 지어지는 하이엔드호텔이 있다. 지역 언론사인 경인일보가 짓는 하이엔드호텔은 총 300실 규모로 209실은 이미 팔렸고, 나머지 91실을 분양중이다. 분양가는 3.3㎡당 950만원선으로, 면적에 따라 1억9,950만~2억3,750만원에 분양받을 수 있다. 호텔측은 최소 7% 이상의 수익률 보장을 분양 조건으로 내걸고 있다. 경북 구미에서는 대호앤노마드가 352실 규모의 '호텔 도미인 구미'를 분양한다. 분양가는 3.3㎡당 700만원선이고 내년에 문을 연다.
◇입지 따른 수익성 꼼꼼히 따져야=분양형 호텔은 전문업체에서 호텔을 운영하고 투자자는 매달 수익금만 받으면 되기 때문에 오피스텔이나 도시형 생활주택처럼 임차인을 상대하거나 관리나 감가상각 등을 신경쓰지 않아도 된다. 객실별로 구분등기를 해 자유롭게 사고 팔 수 있는 것도 장점이다. 분양권 전매도 가능하고 종합부동산세 등 각종 세금 규제도 받지 않는다.
무엇보다 매력적인 것은 높은 수익률이다. 대부분의 분양형 호텔은 최소 7% 이상의 연 수익률을 보장하고 있다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 지난해 서울 오피스텔의 평균 수익률은 5.8%였고, 상가는 3.59%였다. 오피스텔과 도시형생활주택은 최근 공급 급증으로 수익률이 떨어지고 있는 점을 감안하면 분양형 호텔의 수익성은 더욱 돋보인다.
하지만 사업자측이 제시하는 최저 수익 보장 조건을 100% 믿어서는 안된다. 외국인 관광객이 많이 찾는 부산 해운대의 한 분양형 호텔은 '연 60일까지 숙박료 없이 객실사용'이라는 분양 조건을 내걸었으나 실제와 달라 공정거래위원회로부터 시정명령을 받았고, 객실 분양자들에게 연간 8%의 최저 수익을 보장하고도 수익금을 지급하지 않아 소송을 당하기도 했다. 높은 확정 수익률만 믿고 투자했다가 자칫 낭패를 볼 수 있다는 얘기다.
조민이 에이플러스리얼티 리서치팀장은 "모든 수익형 부동산이 그렇듯이 달콤한 분양조건에 현혹되기 보다는 시행사의 건전성과 호텔 입지에 따른 투자 가치 등을 꼼꼼히 따져보고 청약에 나설 필요가 있다"고 조언했다.
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