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Q= 경매로 내 집 마련을 하기 위해서 나름대로 공부를 하면서 준비하고 있습니다. 경매가 시세보다는 싸게 구입할 수 있지만 권리분석 때문에 손해를 보는 경우도 많다고 들었습니다. 매수인 입장에서 어떻게 하면 권리분석을 쉽게 할 수 있을까요.(30대 회사원 L씨).
A= 우선 권리분석을 쉽게 하기 위해서는 등기부등본에 공시되는 4개의 기준권리를 알아야 합니다. 물론 등기부에 공시되는 권리들의 각각의 뜻을 알아야 되겠지만, 뜻을 잘 몰라도 매수인이 부담하는 권리인지 아닌지를 판단하는 데에는 아무런 지장이 없습니다.
기준권리는 ▦근저당권(저당권) ▦가압류(압류) ▦담보가등기 ▦경매개시결정등기 입니다. 4개의 기준권리는 경매로 전부 소멸됩니다. 4개의 기준권리 가운데 설정일자가 가장 빠른 권리가 진짜 기준권리가 됩니다. 가장 빠른 기준권리를 중심으로 앞에 설정된 권리는 무조건 매수인이 인수해야 하고 기준권리보다 뒤에 있으면 경매로 소멸됩니다.
예를 들면 전세권ㆍ지상권ㆍ지역권ㆍ소유권이전가등기ㆍ가처분ㆍ환매등기 등의 등기일자가 기준권리보다 빠르면 매수인이 부담하지만, 늦으면 경매로 소멸되게 됩니다. 또 세입자의 전입신고도 기준권리보다 앞에 있으면 매수인이 부담해야 하지만 그 반대이면 대항력이 없는 세입자이기 때문에 매수인이 부담하지 않아도 됩니다.
다만 기준권리보다 뒤에 나와도 소멸되지 않는 권리도 있습니다. 소유권에 관한 '원인무효'를 다투는 가처분의 경우에는 기준권리보다 뒤에 나와도 경매로 소멸되지 않습니다. 소송 결과에 따라 소멸되거나 매수인이 부담할 수도 있습니다.
이 밖에도 등기부에 나타나지 않는 유치권을 비롯해 법정지상권, 분묘기지권 등의 권리가 있습니다. 이들 권리들은 법에서 정한 정당한 권리인 경우에는 기준권리의 선·후에 관계없이 매수인이 인수해야 합니다. 그러나 이들 권리들이 법에서 인정 받기란 그리 쉬운 일이 아니어서 대부분 허위이거나 위장된 권리가 많습니다. 때문에 만약 유치권을 주장하는 권리가 있다면 법에서 정한 요건에 맞는지 철저하게 따져봐야 합니다.
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