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위례·광교신도시·잠실 등서 이달 알짜 4,361실 쏟아져
청약률, 값상승과 직결 안돼
전용면적 대비 분양가 살피고 아파트보다 취득세 높아 주의
특화 평면, 커뮤니티 시설 등으로 무장한 오피스텔이 실수요자와 임대수익을 올리려는 투자자 모두에게 인기를 끌고 있다. 전문가들은 분위기에 휩쓸려 무조건 오피스텔 투자에 나서기보다는 주변 지역 임대수익률과 실사용면적 등을 꼼꼼하게 따져야 성공할 수 있다고 조언한다.
◇2월 위례신도시 등 4,361실 쏟아져=리얼투데이에 따르면 이달 서울과 위례신도시 등 전국에서 총 4,361실의 오피스텔이 분양될 예정이다. 인기가 높은 신도시·택지지구의 경우 분양을 시작하기 전부터 투자자들의 관심이 이어지고 있다.
현대산업개발이 위례신도시 일반상업3구역 1-1블록에 짓는 '위례 우남역 아이파크' 오피스텔은 304실 모집에 5,320명이 몰리며 평균 17.5대 1의 청약 경쟁률을 기록했다. 전용면적 19~59㎡ 중 방 2개와 3개로 구성된 타입이 전체의 40% 가량을 차지하는 등 다양한 평면 설계를 도입했다.
GS건설이 이달 말 서울 종로구 교남동 돈의문뉴타운 1구역을 재개발해 분양할 예정인 '경희궁 자이' 오피스텔 역시 전용 29~45㎡ 118실 중 36·45㎡는 투룸 구조로 구성된다.
대우조선해양건설이 서울 중구 충무로5가에 짓는 '충무로 엘크루 메트로시티Ⅱ'는 전용 23~41㎡ 오피스텔 209실 중 35㎡ 이상 76실을 투룸형으로 구성했으며 입주민들의 조망권을 고려해 전망용 엘리베이터를 따로 설치했다.
커뮤니티 시설을 대폭 확대한 오피스텔도 눈길을 끈다. 서울 송파구 방이동 47 일대에 들어설 '잠실 헤리츠'는 전용 16~20㎡ 336실로 구성된다. 만남의 광장과 옥상정원 등을 조성해 입주민들의 생활 편의성을 높인 것이 특징이다.
◇평균 임대수익률 5%…저금리시대 투자 대안 부상=투룸형 등으로 경쟁력을 갖춘 오피스텔이 투자 대안으로 떠오른 환경적 요인 중 하나는 저금리 기조에서 찾을 수 있다. 일반 은행의 예금 금리가 1%대까지 곤두박질친 상황에서 오피스텔의 평균 임대수익률은 5%대에 육박한다. 부동산114에 따르면 지난해 1월 기준 전국 오피스텔의 임대수익률은 5.78%이며 지난달에도 5.71%로 5% 후반대를 지속적으로 유지하고 있다. 서울의 경우 지난달 5.29%의 평균 수익률을 기록했다.
박상언 유엔알컨설팅 대표는 "예금 금리가 너무 낮다 보니 오피스텔의 수익률이 아무리 낮아져도 은행 금리보다는 더 높은 수익을 거둘 수 있게 된다"며 "수익형 부동산 중에서도 은퇴자들이 소액으로 투자할 수 있는 상품이 오피스텔"이라고 설명했다.
실수요자들에게도 투룸·쓰리룸 오피스텔은 아파트보다 낮은 매매가로 아파트 같은 효과를 누릴 수 있는 대체재 역할을 한다. 지난해 말 기준 서울 오피스텔의 평균 매매가는 2억1,861만원으로 4억9,177만원인 아파트보다 절반 이상 저렴하며 연립주택(2억3,268만원)보다도 낮은 가격을 형성하고 있다.
◇전용률·공실률·세금 꼼꼼하게 따져야=전문가들은 오피스텔 투자에 성공하기 위해서는 높은 청약 경쟁률에 현혹되기보다는 각각의 오피스텔이 가진 특징을 살펴야 한다고 조언한다.
가장 중요한 점은 임대차 수요가 풍부한지 여부다. 아파트의 경우 청약 경쟁률이 매매가 상승과 연결되는 경우가 많지만 오피스텔은 가수요가 많아 연결고리가 상대적으로 약하다. 실제로 높은 청약 경쟁률을 기록한 서울 강남 보금자리와 경기 성남시 분당 정자동 일대 오피스텔 중 일부는 오히려 매매가가 분양가 이하로 떨어진 경우도 발생하고 있다. 오피스텔을 임대 투자 목적으로 구입하는 경우가 많은 만큼 주변 단지의 공실률과 임대수익을 참고로 조사해야 구입 후 매매가가 떨어지는 상황을 예방할 수 있다.
오피스텔은 분양가가 낮은 대신 취득세는 일반 아파트보다 높다는 점도 알고 있어야 한다. 일반 주택을 구입할 때 부과되는 세금(취득세·지방교육세·농어촌특별세)은 △6억원 이하 1.1% △9억원 이하 2.2~2.4% △9억원 초과 3.3~3.5% 수준인 반면 오피스텔은 4.6%에 이른다. 다만 전용면적 60㎡ 이하 주거용 오피스텔을 5년 이상 임대할 경우 취득세가 전액 면제된다.
지난해 11월 오피스텔의 분양면적 산정 방식이 벽 중간부터 계산하는 '중심선 치수'가 아닌 실내 벽 안쪽부터 재는 '안목치수'로 통일되면서 전용률이 더 낮아진다는 점도 유의해야 한다. 기존 중심선 치수 방식으로 계산했을 때 오피스텔의 평균 전용률은 40~50% 수준이다. 하지만 벽이 차지하는 면적이 빠진 안목치수로 계산할 경우에는 30~40% 가량으로 더 낮아지게 된다. 이에 따라 계약면적(전용면적+주거공용면적+기타공용면적) 기준으로 계산된 3.3㎡당 분양가가 낮은 것처럼 느껴지더라도 실사용면적 기준으로 산정하면 오히려 아파트에 비해 더 높아질 가능성도 있다.
업계 관계자는 "오피스텔은 건축법의 적용을 받아 3.3㎡당 분양가를 산정할 때 계약면적으로 나누기 때문에 공급면적(전용면적+주거공용면적)으로 나누는 아파트보다 분양가가 훨씬 낮은 것처럼 착시 효과를 불러일으킬 수도 있다"고 말했다.
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