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Q=2~3년 뒤 퇴직을 앞두고 있는 50대 직장인입니다. 노후 대비를 위한 수익형 부동산으로 소액투자가 가능한 도시형 생활주택을 고려하고 있습니다. 월세 수익으로 노후대비를 하고, 나중에 시세차익도 얻을 수 있어 좋아 보이는데 투자해도 될까요.
A=최근 수익형 부동산의 인기가 높습니다. 은퇴자가 많아져 노후대비를 위해 투자하는데다, 50대 은퇴 연령층은 부동산은 투자가치가 높다는 인식이 확고해 선호도가 높기 때문입니다. 특히 도시형생활주택과 같은 원룸은 1~2인 가구의 증가로 임대수요가 몰리면서 인기를 끌고 있습니다.
최근 2~3년 동안 도시형 생활주택과 같은 원룸은 과거에 비해 공급이 크게 늘고 투자도 활발해 수도권은 물론 지방까지 유행처럼 번지고 있습니다. 투자금액도 수천 만원에서 1~2억 원으로 적어 소액투자에도 적합합니다.
하지만 최근 도시형생활주택 투자는 유의할 필요가 있습니다. 가장 큰 문제는 분양가 인상입니다. 도시형 생활주택이 붐을 이루면서 1ㆍ2종 일반주거지역내 땅값이 많이 올랐습니다. 반면 공급이 크게 늘면서 임대료는 거의 제자리걸음을 하고 있는 상황입니다. 투자금액 대비 임대수익률을 고려하면 2~3년 전에 비해 크게 낮아진 것입니다.
수익률은 무위험 수익률인 국채수익률보다 2%이상 높아야 하는데 이렇게 보면 6%이상 되어야만 은행 금리보다 높은 수익을 얻을 수 있다는 계산이 나옵니다. 현재의 수익률은 노후대비가 가능한 수준에 미치지 못하고 있습니다.
도시형 생활주택은 가격상승률이 제한적인 점도 주의해야 합니다. 도시형 생활주택은 아파트처럼 한 채 단위로 나뉘어져 거래되는데 이렇게 구분 등기된 소형 주택은 가격상승이 원활치 않은 단점이 있습니다. 최근 분양가까지 높아져 단기 시세차익 가능성은 거의 없을 것으로 보입니다. 일부 지역을 중심으로 공급과잉이 현실화되면서 분양도 제대로 되지 않는 경우도 많습니다.
옥석가리기를 통해 좋은 입지와 양호한 건물상태, 낮은 매입가 등 여러 조건을 잘 검토해 투자하는 것이 필요한 시점입니다. 높은 분양가의 신규분양 매물은 투자에는 신중한 접근이 필요하고, 좋은 입지를 갖추면서 가격이 낮은 저평가된 매물을 골라야 할 것입니다.
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