[수도권 미분양 집중점검] <3> 고양·파주

5,700여가구… 수도권서 가장 심각

높은 분양가탓 덕이·식사지구 계약률 50%도 못미쳐

중도금 무이자·옵션 무상제공등 마케팅 불구 효과 미미

업계 올 경의선 복선·제2자유로 완공땐 물량 해소 기대

일산자이 위시티 건설현장

[수도권 미분양 집중점검] 고양·파주

5,700여가구… 수도권서 가장 심각높은 분양가탓… 일부 단지 계약률 50%도 못미쳐식사, 마케팅 강화로 계약률 높여… 덕이는 '지지부진' 업계올경의선 복선·제2자유로 완공땐 물량 해소 기대

윤홍우기자 [e-mail]

일산자이 위시티 건설현장

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경기 고양ㆍ파주 일대는 수도권 일대에서 미분양 문제가 가장 심각한 지역이다. 국토해양부에 따르면 지난해 11월 기준 고양시의 미분양 아파트는 5,319가구로 수도권에서 단연 압도적이다. 인근 파주시에도 407가구 정도가 미분양으로 남아 있다.

고양시에서는 지난 2007년 12월~2008년 1월 분양가상한제를 피해 덕이ㆍ식사 지구에서 한꺼번에 약 1만2,000가구의 물량이 쏟아졌다. 단지에 따라 계약률에는 차등이 있지만 지금까지 계약률이 절반에도 못 미친 단지들도 수두룩하다.

파주 교하신도시는 분양가상한제가 적용돼 값은 저렴하지만 교통여건 미비가 걸림돌이었다. 이들 지역에서는 최근 각종 미분양 마케팅이 펼쳐지고 있으나 아직까지 수요자들의 발걸음은 무겁기만 하다.

◇고분양가에 분양시기 판단 미스=부동산정보업계에 따르면 고양 덕이지구의 평균분양가는 3.3㎡당 1,469만원으로 인근 탄현동 큰마을 대림아파트 전용 85㎡ 평균 시세(1,100만원)를 369만원이나 웃돌았다. 이들 지역 미분양이 고분양가에서 비롯됐음을 단적으로 보여준다.

분양가가 주변 시세보다 높다는 평가 때문에 당시 덕이ㆍ식사 지구 아파트들은 순위 내에서 대거 미달됐으며 아직까지 계약률이 50%에 미치지 못한 단지들도 있는 것으로 알려졌다.

고분양가와 더불어 분양 참패의 또 다른 이유는 분양시기를 잘못 선택한 데 있다. 당시 덕이ㆍ식사 지구에서 분양을 준비하던 건설업체들은 분양가상한제를 피한다는 이유로 '밀어내기 분양'을 강행했다.

그러나 비슷한 시기에 은평뉴타운, 인천 송도 등 분양가가 저렴하거나 입지가 뛰어난 아파트들이 잇따라 분양시장에 나오면서 경기 서북부는 별다른 주목을 받지 못했다.

이미영 스피드뱅크 분양팀장은 "당시 서울 은평뉴타운이 900만~1,100만원대 분양을 했던 것에 비춰보면 덕이ㆍ식사 지구는 중대형 중심으로 구성돼 수요자들의 체감 분양가가 지나치게 높았다"고 말했다.

◇미분양 마케팅 방법 두고 딜레마에=이들 지역에서는 최근 미분양 문제에 발이 묶여 유동성 위기를 겪던 건설업체들 가운데 일부가 미분양 마케팅을 대폭 강화하며 '미분양 털기'에 적극 나섰다. 하지만 일부 업체들의 경우 아예 장기적인 분양을 준비하는 등 제각각의 모습을 보이고 있다.

일단 고양시 덕이지구와 식사지구만 비교해봤을 때는 식사지구의 미분양 해소 노력이 비교적 활발하고 계약률도 높은 편이다.

GS건설은 최근 식사지구에서 분양하는 '일산자이 위시티'의 계약금 비중을 파격적으로 낮추고 중도금 납부조건을 완화해 업계의 주목을 받았다. 계약금은 최고 6,000만원에서 3,500만원으로 낮아졌으며 중도금은 전액 무이자로 돌렸다. 에어컨을 제외한 모든 옵션도 무상으로 제공된다. GS건설에 따르면 최근 계약률은 약 75%로 이 같은 추세라면 입주 때까지는 미분양 물량이 어느 정도 소진될 것으로 예상된다.

반면 덕이지구의 경우 최근 기존 계약자들 사이에서 분양가를 인하하고 식사지구와 같은 혜택을 달라는 요구가 빗발치고 있지만 아직까지 업체들이 움직임을 보이지는 않고 있다.

덕이지구에서 분양 중인 한 업체 관계자는 "수도권 곳곳에서 분양가 인하가 이어지고 있는 가운데 중도금 무이자 정도의 혜택으로는 신규 수요 창출에 한계가 있다"며 "시장 상황을 지켜보면서 탄력적으로 대응하자는 것이 회사 측의 판단"이라고 말했다.

◇교통여건 개선에 그나마 기대=업계에서는 경기 서북부의 최대 취약점이었던 서울 접근성이 좋아질 경우 고양ㆍ파주 등의 미분양 문제도 다소나마 개선될 것으로 기대하고 있다.

올해까지 완공되는 경의선 복선전철과 2010년 완공될 제2자유로 등이 호재로 작용할 수 있다는 것이다.

현재 지하철 3호선을 이용할 경우 종점인 대화역에서 서울 중심부까지 한시간 가까이 소요되지만 비슷한 위치에 있는 탄현역에서 경의선을 이용할 경우 용산까지 30분 정도면 충분하다.

이와 함께 이들 지역은 도시개발사업지구로 기반시설이 잘 갖춰져 있어 일산신도시의 인프라를 그대로 이용할 수 있다는 것도 장점이다. 일산 킨텍스 개발, 한류우드 등 경기도의 초대형 개발사업도 인근에서 진행되고 있어 사업이 가시화될 경우 인근 주거단지들의 위상도 달라질 가능성이 있다는 것이 업계의 평가다.

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