사업 수익성 떨어져 투기 기대심리 차단

사업 수익성 떨어져 투기 기대심리 차단 사업시행 인가 여부에 따라 임대 아파트 건립 여부를 결정하는 재건축 개발이익환수 방안이 실시되면 아파트 값 상승의 진원지였던 재건축 아파트에 대한 투기가 한층 더 꺾일 전망이다. 재건축 아파트는 주택거래신고 대상에서 제외돼 투기 수요의 ‘물타기’대상으로 지목돼 왔지만 개발이익환수 방안에 따라 임대 아파트를 건립하게 되면 사업 수익성 자체가 크게 하락해 투기 심리를 상당 부분 차단할 수 있기 때문이다. 부동산 114에 따르면 서울의 재건축 추진 아파트 146개 단지 13만989가구 중 사업시행인가를 받지 못한 곳은 ▦추진위원회 설립 단계에 있는 60개 단지 6만1,121가구 ▦조합설립 인가를 받은 51개 단지 3만1,960가구 ▦건축심의 단계의 12곳 8,975가구 등이다. 이 중 조합설립 인가 이전 단계의 아파트는 사업시행 인가를 받기까지 최소 1년 이상 걸릴 것으로 보여 개발이익환수 관련 법령의 개정 및 시행이 내년으로 미뤄지더라도 그 적용을 피하기는 어려울 것으로 보인다. ◇임대 아파트 어떤 방법으로 확보되나= 재건축 사업은 민간 사업인 만큼 공공 사업인 재개발사업과 달리 토지보상법에 근거한 토지수용과 사용을 할 수 없는 게 현실이다. 따라서 재건축 임대 아파트의 확보는 개발부담금의 대물(아파트) 납부라는 형식을 빌린 사실상의 ‘주택 수용’방식이 유력하다는 게 건설교통부 관계자의 설명이다. 개발부담금은 현금 납입과 대물 납입 중 하나를 택해 납부할 수 있도록 하고 있는 제도를 십분 활용하겠다는 복안이다. 기존의 개발이익환수제도는 개발이익의 25%를 부담금으로 내도록 돼 있다. 따라서 임대 아파트를 부담금 대물 납입 방식으로 확보하는 방안이 채택되면 재건축을 통해 증가한 아파트 건축면적의 25%가 임대 아파트로 할당될 가능성이 높다. 단순 논리로 따진다면 재건축을 통해 건립되는 아파트 중 일반분양 가구의 4분의 1 가량을 임대 아파트로 돌린다는 것이다. ◇용적률 상향 조정 될까=이 경우 해당 재건축 단지의 용적률을 일정 비율 높여주는 ‘인센티브’ 제공의 필요성도 일각에서 조심스레 제기되고 있다. 개발이익환수 방안은 재건축에 대한 투기적 기대 심리를 근본적으로 차단할 수 있지만 이미 고밀도로 개발돼 용적률 상한선에 육박한 중층 이상 재건축 단지들의 경우 사업지연 및 포기가 속출해 주택공급에 차질이 빚어질 수 있다는 지적이다. 주택관련 연구기관의 한 관계자는 “임대 아파트를 지을 수 있는 법안을 마련한다고 해도 현실적으로 용적률 제한 등으로 아파트 건립 증가 물량 자체가 적으면 실효를 볼 수 없다”며 “저소득층을 위한 주택공급을 확대한다는 명분만 확실하다면 다소의 고밀도 개발을 허용하는 것도 고려해 봐야 한다”고 말했다. ◇이중과세, 분양가 인상 등의 부작용 대비해야= 이번 방안은 또 이중과세와 재산권 침해 논란, 재건축 조합의 아파트 일반 분양가 인상과 같은 부작용을 유발할 수 있어 이에 대한 사전 준비가 필요하다는 게 주택업계 관계자들의 지적이다. 재건축 조합은 일반분양 등을 통한 사업이익 등에 대해 소득세 등을 부과 받고 있는 상황이어서 여기에 준조세인 개발부담금을 추가로 물릴 경우 이중과세 논란이 일 수 있다는 것이다. 법리상의 사유재산권 침해 여부를 놓고 관련 조합들이 헌법소원도 제기할 수 있어 제도 시행 과정에서의 진통이 예상된다. 또 사업 수익성 하락을 우려한 재건축 조합원이 아파트 일반 분양가를 높이는 방식으로 개발부담금을 일반 청약자들에게 전가 시킬 수 있어 향후 정부가 분양가 규제책 등과 연계 시킬지 여부가 주목된다. 민병권 기자 newsroom@sed.co.kr 입력시간 : 2004-05-05 17:35