[변화바람부는 부동산시장] "실수요자는 향남 투자자는 판교를"

'화성 향남' VS '8월 판교' 어디에 투자할까

●화성 향남지구- 임대비중 적고 용적률 적어 전매제한 짧아 유동성 유리 도로여건·대중교통은 불편

●8월 판교- 당첨률 낮지만 메리트 확실 통장별로 청약전략 다르게 채권입찰제 적용 유의해야

[변화바람부는 부동산시장] "실수요자는 향남 투자자는 판교를"

'화성 향남' VS '8월 판교' 어디에 투자할까●화성 향남지구- 임대비중 적고 용적률 적어 전매제한 짧아 유동성 유리 도로여건·대중교통은 불편●8월 판교- 당첨률 낮지만 메리트 확실 통장별로 청약전략 다르게 채권입찰제 적용 유의해야

“화성 향남지구에 청약신해야 하나, 아니면 8월 판교 중대형 분양을 기다려야 하나.”

올 봄 분양시장을 뜨겁게 달궜던 판교신도시 중소형 평형의 당첨자 발표가 난 후 판교 입성의 행운을 잡지 못한 사람들은 밀려드는 실망감과 함께 ‘앞으로 어디에 집을 사야 하나?’라는 고민에 빠지게 됐다. 택지지구마다 ‘포스트 판교’를 자처하며 청약 대기자들을 유혹하고 있지만 판교 만큼의 확실한 메리트가 없는 것이 약점이다.

택지지구 중에는 11개 업체가 동시 분양하는 화성 향남지구가 판교 이후 최대 규모로 청약 수요자들의 관심이 가장 큰 곳이다. 하지만 상당수는 오는 8월에 있을 판교 중대형 물량을 기다리고 있는 상황이다. 전매 제한 등이 상대적으로 덜한 향남지구를 노려볼 것인지, 경쟁이 치열하더라도 8월까지 판교 청약을 위해 청약통장을 아껴둘 것인지 결정해야 할 시점이다.

◇실수요자는 향남지구를 노려라=화성 향남지구는 주변에 동탄신도시, 봉담지구, 태안3지구 등의 택지개발사업이 진행중이고, 대규모 기업체의 입주가 예정돼 있어 향후 발전이 기대되는 지역이다. 이 곳은 무엇보다 의왕 청계, 성남 도촌 등 수도권 남부의 다른 택지지구에 비해 임대 아파트의 비중이 낮고, 용적률도 160~180%에 불과해 쾌적한 주거지 조성이 가능하다는 이점이 있다.

청약 대기자들이 고려하는 가장 큰 장점은 전매규제가 짧아 유동성이 크다는 것이다. 전용 25.7평 이하는 원가연동제 적용을 받아 평당 560만~710만원선으로 분양가가 예상되는데, 동탄 신도시의 평당 700만~800만원대와 비교하면 가격 메리트가 큰 편이다. 특히 중대형 평형은 소유권 이전등기만 마치면 바로 거래가 자유로운 장점도 무시할 수 없다.

하지만 입지상 수도권 서남부 끝자락에 위치해 가격상승 기대감은 낮은 편이다. 도로여건은 개선될 전망이나 대중교통 신설계획은 현재까진 없다. 최근 분양되는 택지지구에 비해 녹지율(13%)이 떨어지는 것도 단점이다.

이에 따라 투자수요보다는 수원이나 화성, 오산, 평택 등 주변 지역 거주자들이 실수요 차원에서 장기적으로 접근하는 것이 현명해 보인다. 평형 선택은 지역내에서 큰 평수로 갈아타려는 수요자나 자금여력은 있으나 전매규제가 부담스러운 사람은 중대형 평형에 청약통장을 사용하고 나머지는 중소형을 노리는 것이 좋을 듯 하다.

향남지구에선 총 5,889가구가 동시분양되는데, 11개 블록의 모든 물량이 민간 건설업체 분양으로 채워진다. 이는 향남1지구 전체 가구수(1만593가구)에 79%에 육박하며 3월 판교 중소형 물량과도 큰 차이가 없는 수치다. 전체가구의 30%인 1,767가구가 화성시에 거주하는 지역우선순위에게 우선 공급될 예정으로, 1년 이상 화성시에 거주한 이들에게 공급될 것으로 보인다.

통장별로 청약할 수 있는 물량을 분석해 보면 민간임대(544가구) 아파트는 청약저축 가입자용이고, 나머지 10개 단지 5,345가구는 예금 및 부금 가입자들이 청약 가능하다.

이중 오투그란데, 신영지웰, 한일유앤아이 등 3개 단지 1,243가구를 제외한 4,102가구가 청약부금과 청약예금 200만~300만원(화성시 기준) 가입자들에게 돌아갈 분량으로 분석됐다. 중소형 평형은 무주택우선순위가 적용돼 만35~40세, 5~10년 이상 무주택 세대주에게 75%가 우선배정될 계획이다. 민간임대 한국아델리움은 10년 뒤 확정분양가에 분양전환받을 수 있을 예정이고, 임대보증금 9,000만원에 월 12만원선의 임대료가 책정될 것으로 보인다.

향남지구는 입지가 정방형이 비틀어진 8자형 택지로 중앙의 녹지나 공원을 중심으로 4개 택지가 서로 바라보는 2~3개 생활권(중정형)으로 이뤄져 있다. 함영진 내집마련정보사 팀장은 “학교나 근린생활시설, 단독주택지 위치에 따라 조망권이나 접근성이 달라진다”며 “택지내 단지 위치를 정확히 파악해서 청약할 필요가 있다”고 조언했다.

◇8월 판교 물량은 통장별로 전략 달리 가져가야=8월에 판교신도시에서 공급되는 물량은 총 20개 단지 7,134가구이다. 이 중 전용면적 25.7평 이하의 분양물량이 1,774가구이며, 25.7평 초과가 4,963가구. 전용 25.7평을 초과하는 중형임대(A19-1블록, 42평형)도 397가구 예정돼 있다.

8월에 공급되는 단지는 민간건설업체가 턴키방식으로 시공하는 1~6공구와 주공이 직접 공급하는 단지로 나눠져 있다. 각 공구별로는 1공구(금호건설ㆍ삼환기업ㆍ명지건설 등) 850가구, 2공구(대림산업ㆍ우림건설) 348가구의 아파트가 지어지고, 3공구(현대건설ㆍ한신공영ㆍ반도건설)에는 아파트 605가구, 연립주택 248가구가 들어선다.

대우건설과 계룡건설이 시공하는 4공구는 아파트 1,284가구와 연립주택 64가구로 구성된다. 5공구에는 태영ㆍKCC건설ㆍ우미토건이, 6공구에는 경남기업ㆍ서희건설이 각각 아파트 587가구와 492가구를 분양한다.

주공은 공공분양 925가구, 중형임대 397가구를 직접 공급한다. 8월 공급물량 중 교통 및 편의시설 이용이 가장 용이할 것으로 보인다. 서판교에 연립주택 676가구도 분양할 예정이다.

이영호 닥터아파트 리서치팀장은 “투자 입장이라면 단연 향남 보다는 판교 8월 분양 물량을 노려보는 것이 좋을 것으로 판단되지만 어떤 청약통장을 소유했느냐에 따라 달라 질 수 있다”며 “저축 통장을 가진 청약자라면 판교 8월 물량을 부금 통장을 가진 청약자는 향남을 노려보라”고 조언했다. 그는 “예금통장 소지자는 판교의 경우 채권입찰제가 적용되는 점에도 유의해야 한다”고 말했다.

입력시간 : 2006/05/29 14:12