재건축 개발이익 환수제 어떻게 시행되나

개발이익 환수로 재건축 시장 안정을 꾀하기 위해 도입하는 재건축개발이익 환수제의 윤곽이 드러났다.

관리처분계획 인가신청 이전의 사업단지가 대상이어서 법이 시행되는 오는 8월이전 착공이전의 지구는 사실상 모두 개발부담금 부과대상에 포함되는 셈이다.

하지만 이 제도는 미실현 이익에 대한 과세로 위헌소지가 있다며 한나라당 등야당 일각에서 반대입장을 취하고 있어 도입과정에서 적잖은 진통이 예상된다.

◇제도 취지 = 그동안 재건축 추진단지는 집값 불안의 진앙지였다. 재건축만 추진되면 큰 부담없이 중대형 평형의 주택을 배정받아 수억원의 차익을 얻을 수 있는데다 세금부담도 크지 않았기 때문이다.

8.31부동산종합대책으로 하락세를 나타내던 집값이 10월 서울시의 재건축 용적률 및 층고완화 움직임에 재건축 단지를 중심으로 급등세로 돌아섰고 주변 시세 상승을 야기했던 사례는 이를 단적으로 증명한다.

실제 강남 도곡렉슬아파트 33평의 경우 재건축 착수시점에서 집값이 1억9천만원이었으나 준공시점에 10억원으로 7년만에 무려 8억원 가량 상승했다. 이같은 시세차익은 작년 도시근로자 가구 월 평균 소득(325만원)의 20년분에 해당하는 것이다.

그럼에도 개인 노력과 무관한 개발이익에 대한 환수 장치는 전무하다시피해 이익 대부분이 개인의 몫이 됨으로써 경제정의 저해 등 문제점을 야기시켰다.

이에따라 노무현 대통령은 지난 2월 당정 간담회에서 '재건축 정책 전면 재검토'를 선언하기 이르렀고 당정은 두달간의 논의를 거쳐 제도 도입을 결정했다.

◇부과 방안 = 부과지역은 전국이고 부과대상은 조합이며 조합이 해산된 경우관리처분계획에 따라 해산 당시의 조합원에게 부과된다.

부담금은 종료시점의 주택가격에서 착수시점의 주택가격과 기반시설부담금, 임대주택건설에 따른 지분 감소액, 건축비 등 각종 개발비용, 집값 상승분을 뺀뒤 0-50%의 부담률(조합원 평균 개발이익 기준)을 곱해 산정된다.

부과대상 단지는 관리처분계획 인가신청 이전단계의 사업장으로 사업이 진행중인 단지는 착수에서 종료시점까지 전 사업기간에 대해 부담금을 뽑은뒤 이를 제도시행일을 기준으로 단계별로 안분, 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과한다.

건교부는 "사업착수 시점을 추진위 승인일로 한 것은 이날이 정비구역 지정이라는 재건축 용적률, 층수 등이 구체화되는 행정행위 연후이고 추진 주체의 재건축 추진의사가 표시된 시점이기 때문"이라고 설명했다.

부과시점은 준공시점으로 분납 및 물납도 가능하고 징수된 돈은 국가와 지자체가 기금이나 특별회계를 통해, 도시재정비사업, 서민주택건설 등에 사용한다.

건교부는 "조합에 부과된 부담금의 배분은 대지지분, 층수 등을 감안, 조합이정하도록 했다"며 "조합원당 개발이익이 1억원인 경우 실효 부담률은 15%, 2억원은30%, 3억원이면 40% 내외가 될 것"이라고 설명했다.

개발이익이 미미한 수도권 외곽과 지방 등은 면세점을 둬 감면혜택이 부여된다.

착수 및 준공시점의 주택가격은 주택공시가격(기준시가)으로 하며 착수시점은최초의 재건축 추진위 승인일로 하되 구 주택건설촉진법 적용을 받는 사업은 조합설립인가일이 기준이다.

정상 집값 상승분은 국민은행 통계상 구별 집값 상승률, 구별 통계가 없는 2002년 12월 이전은 기준시가 상승률을 이용해 산정된다.

강팔문 건교부 주거복지본부장은 "재건축개발부담금이 부과되더라도 임대주택및 소형주택 의무비율은 그대로 유지된다"면서 "용적률 및 층고완화도 없다"고 말해재건축활성화 방안을 별도로 준비하지 않고 있음을 분명히 했다.

◇예상효과와 향후 과제 = 이 제도가 도입되면 재건축 시장은 큰 타격을 받을것으로 보인다. 가뜩이나 임대주택 의무건설(25%), 소형주택 의무비율(60%) 등으로각종 규제를 받는 상황에서 이 제도가 시행될 경우 개별 조합원이 갖는 개발이익은크게 줄어들 것으로 예상되기 때문이다.

건설교통부 관계자는 "개발이익의 최고 50% 이상을 국가가 환수하고 매매시 여기에 양도소득세까지 가세하면 재건축 사업에 따른 조합원들의 불로소득은 거의 사라질 것"으로 기대했다.

하지만 이 제도가 제대로 시행될지는 아직 불투명하다. 제 1 야당인 한나라당이이 제도에 대해 `반시장적' 정책으로 오히려 아파트 공급의 축소로 인해 가격만 상승시킬것 이라면서 반대입장을 분명히 하고 있기 때문이다.

정부가 `미실현 이득에 대한 과세는 입법정책의 문제일뿐 헌법상 조세원리에 저촉되지 않는다'는 헌법재판소의 판례를 들고 있지만 일각에서 중복 규제, 조세정의위배 등을 들어 위헌 주장을 펴는 것도 논란의 불씨로 남는다.

또 조합원이 준공직전에 집을 팔 경우 부담금 부과대상은 매수자가 되고 차익에대해 양도소득세만 내도 된다는 점에서 형평성 시비도 불거질 가능성이 있다.

매도-매수자간 부담금 분담비율을 둘러싼 마찰도 적지 않을 것으로 보인다.