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Q=전세를 살고 있는 세입자입니다. 2년계약을 하고 이사온지 불과 3달밖에 지나지 않았는데, 아파트를 새로 산 사람이라며 전세계약서를 다시 쓰자고 합니다. 보증금이 너무 저렴하다고 1,000만원 올려달라는 것입니다. 저희는 아파트가 팔렸는지 알지도 못했습니다. 재계약서를 쓸 수도 있겠지만, 이사온지 3개월밖에 지나지 않았는데 보증금을 올려달라는 요구를 비롯해 새주인의 태도가 너무 불쾌해 계약을 해지하고 싶어졌습니다. 이런 경우 해약을 요구할 수 있을까요? A=민사특별법인 주택임대차보호법은 경제적·사회적으로 약자라고 볼 수 있는 임차인들의 주거 안정을 보장하기 위한 취지에서 제정·시행하고 있는 법입니다. 이 법규정에 따르면 `임차주택의 매수인은 임대인(매도인)의 지위를 그대로 승계한 것으로 본다`라고 규정하고 있습니다. 즉, 승계에 관해서는 임차ㆍ임대인간의 특별한 합의가 필요없다는 것입니다. 주택 매수인은 당연히 종전 임대인(매도인)의 권리의무를 승계하게 됩니다. 매수인의 지위 승계는 법률상 당연한 일이므로 임차인에게 통지할 필요도 없고, 별도의 동의도 필요 없습니다. 그러나 임차인의 입장에서 볼 때 바뀐 주택 소유자의 보증금반환능력이 부실하다거나 하는 등의 사유로 임대차를 종료할 수 있는지는 문제가 됩니다. 이에 대한 대답은 '할수 있다' 입니다. 관련 판례로 "매수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우, 매도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하는 것이 원칙이지만, 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써, 승계되는 임대차를 거부할 수 있고, 이와 같은 경우에는 매도인의 임차인에 대한 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다"라고 판시한 바 있습니다. 따라서 매매거래가 이뤄지고 상당한 기간(통상 1개월)이 경과하지 않았다면, 세입자는 해지권을 행사할 수 있고, 매도인을 상대로 보증금 반환을 청구할 수 있겠습니다. 즉, 임대인에게 임차권의 승계를 주장하여 원 계약내용대로 임대차기간 만기까지만 살던가, 이사갈 수 있는 권리가 있다는 것입니다.
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