[시론] 서울시 재건축 인허가 서두르자

박원순 시장 취임 후 서울시 재건축시장에 찬바람이 불고 있다. 재건축은 정책 변화에 따라 사업속도와 수익성이 결정된다. 그런데 서울시는 재건축 속도 조절을 천명하고 있으며 종(種) 상향도 대부분 거부하고 임대아파트 건립 부담도 늘릴 예정이다.

그런데 재건축이 늦춰지면 거주민의 불편이 지속되고 3~4년 뒤 대규모 재건축 허가시점에 주택가격 급등을 유발하는 불쏘시개 역할을 할 우려가 높다. 대규모 재건축 착공시점과 주택경기 회복시점이 겹칠 가능성이 높기 때문이다.

늦추면 3~4년 뒤 가격급등 우려

한국건설산업연구원이 발표한 '주택경기 순환주기'보고서에 따르면, 주택경기는 올해 저점을 통과해 3~4년 후 확장 국면에 진입할 것으로 예상된다. 매매가격 대비 전세가격 비중은 지난해 전국 60%, 수도권 51%로 과거 부동산가격 폭등 직전인 지난 2001년(전국 69%, 수도권 63%) 수준에 근접해가고 있다.

과거 외환위기 여파로 주택 공급이 연간 30만호에 그치면서 2000년대 초 전세가격이 급등했다는 점을 상기할 때, 최근 4년간 주택 공급이 수요에 비해 20만호가량 부족할 것이라는 점도 향후 부동산시장 회복을 기대하게 하고 있다.

골이 깊으면 산도 높은 법이다. 더구나 우리나라 부동산 정책은 냉ㆍ온탕이 심한 편이다. 당연히 자본이득이 예상되면 너도나도 분양을 받으려 줄을 서고 시장이 과열된다. 그 시점에 서울의 개포지구나 은마아파트 등이 재건축에 들어가면 대형 호재가 된다. 수만명에 이르는 이주 수요로 인근의 전세가격 상승은 불 보듯 뻔하다.



일부에서는 베이비부머 은퇴, 하우스푸어 문제로 주택가격이 오르기 쉽지 않다는 의견도 있다. 그러나 베이비부머가 은퇴한다고 해서 곧바로 주택을 처분하지는 않는다. 더구나 우리나라는 공동주택 중심의 주거문화를 갖고 있어 구미ㆍ일본보다 도시 주거성향이 강하다. 인구밀도를 보더라도 서울시가 1㎢당 1만6,000명 수준으로 홍콩ㆍ싱가포르보다 3배 가까이 높다. 또 중국ㆍ호주ㆍ홍콩 등 주요 아시아 국가들은 최근 수년간 주택가격이 최고 70%까지 급등했다. 과도한 가계부채를 지적하는 측도 있으나 머니마켓펀드(MMF), 양도성예금증서(CD) 등에 대기하고 있는 시중 유동자금이 800조원을 넘는다는 점도 고려해야 한다. 단기성 유동자금은 언제든지 부동산으로 유입될 수 있다.

서울시는 신규 주택용지가 거의 없어 저층 재건축을 통해 신규 주택을 늘리는 것이 중요하다. 지난해 말 현재 서울시 재건축 물량은 16만여 가구다. 용적률에 여유가 있다면 종 상향도 긍정적으로 검토해야 한다. 일부에서 재건축을 환경파괴적이라고 비판하지만 우리나라는 세계 최고의 건설폐기물 재활용 기술을 갖고 있다. 폐 콘크리트는 곧바로 골재로 재생되고 혼합폐기물도 100% 리사이클 가능하다. 아파트 노후화로 인한 균열ㆍ누수ㆍ설비 부식과 주차난 등을 고려할 때 재건축은 도시 주거환경 개선 측면에서 환경친화적 대안이라는 점을 인식할 필요가 있다.

침체기에 과감히 해야 '일석사조'

결론적으로 서울시의 재건축 사업은 부동산경기가 침체된 현 시점에 과감하게 진행하는 것이 바람직하다. 특히 서울 강남지역 대단지의 재건축은 상징성도 높고 주택시장에 미치는 파급효과가 커 파급 영향을 최소화할 수 있는 현 시점이 최적기이다.

재건축사업을 조기 추진한다면 침체된 주택시장에 온기를 불어넣고 유동성위기에 직면한 건설업체를 살리고 3~4년 후 주택 부족을 해결하고, 전략적 자원 배분을 통해 향후 부동산시장의 과열도 방지하는 일석사조(一石四鳥)의 효과를 기대할 수 있다. 서울시는 지금 재건축 속도 조절을 논할 것이 아니라 오히려 대규모 재건축 사업이 조기에 착공될 수 있도록 인허가를 서둘러야 한다.