[부동산 정책진단] 집값잡기 정책 실효성 논란

정부의 부동산 정책의 실효성 여부가 또다시 도마위에 올랐다.

참여정부 초기부터 집값을 잡기 위해 온갖 규제책을 모두 동원했지만 약발은 1년을 넘지 못했고 각종 개발계획으로 전국 땅값마저 몇배씩 올라 정책 신뢰성은 땅에 떨어졌다.

노무현 대통령이 `부동산으로 돈을 버는 일은 없도록 하겠다'는 약속은 이미 시장에서 구문(舊文)이 된지 오래다.

이같은 현상은 노 대통령의 입을 믿고 내집마련을 늦춰왔던 무주택 서민들을 혼란에 빠뜨렸고 `무노동 수익'에 허탈감을 느낀 근로자들의 일할 의욕을 상실케 하고있다.

수요자들은 거품을 거론하는 정부정책을 다시 믿어야 할지, 하루가 다르게 올라가는 집값에 무리해서라도 집을 장만해야 할지 또다시 선택의 기로에 섰다.

◆ 정부 규제 약발 다했나 = 참여정부는 2003년 집값이 뛰기 시작하자 그야말로 강도높은 정책을 내놓았다.

주택거래신고제 도입, 종합부동산세 조기 실시, 3주택 양도세 중과세 등이 담긴 10.29대책이 그것이었다. 당시 시장을 급랭시킬만큼 충격파를 던졌던 이 대책은 그러나 채 1년을 가지 못했다.

작년 하반기 이헌재 부총리의 재건축 완화 시사 발언과 판교발 개발호재가 맞물리면서 강남권과 분당을 시작으로 집값이 꿈틀대기 시작했다.

올초 정부는 또다시 강력 대응했다. 채권.분양가 병행입찰제 통한 판교 분양가상승 억제, 재건축 안전진단 강화, 초고층재건축 불허 등을 내용으로 담은 2.17대책을 내놓았다.

하지만 불과 한달뒤 대형매물 부족 예상이라는 전망이 나오면서 강남 대형 아파트가 다시 오름세를 타기 시작했고 판교 효과가 기대되는 분당, 용인에 수요가 몰리면서 한달새 1억원이 뛰는 단지가 속출했다.

다시 재건축단지에 대한 경찰 수사, 국세청 세무조사 확대에 이어 5.4대책이 등장했다. 1가구 2주택 양도세 실거래가 과세, 기반시설부담금제 도입 등이 골자였다.

허나 이것으로는 한번 터진 봇물을 막을 수는 없었다. 분당은 10.29대책 이후 21.94%가 올랐고 용인시도 11.25%가 뛰었다. 직격탄을 맞은 강남(5.97%), 서초(12.5%), 송파(10.16%)도 이내 체력을 회복했다. 집값 상승세도 평촌, 산본, 수원, 목동 등으로 확산되고 있다.

◆ 추가 대책 쉽지 않다 = 최근 집값이 다시 오르면서 정부 움직임도 다시 바빠지기 시작했다.

지난달말부터 청와대와 총리실, 재정경제부, 건설교통부 등은 잇따라 회의를 열고 대책을 숙의한 것으로 알려졌다.

하지만 문제는 시중에 풍부한 유동자금을 묶을 방법이 없고 금리를 손대기에는경제전반에 미치는 역효과가 크기 때문에 사용할 수 있는 정책의 툴(tool)이 제한돼있다는 점이다.

또 집값 상승 소식에 집주인들이 매물을 거둬들이면서 거래가 끊기고 호가만 뛰고 있는 상황에서 성급하게 집값을 잡겠다고 나설 경우 가뜩이나 역풍을 맞고 있는서울 강북 등 다른 지역에 악영향을 줄 수 있다.

특히 용인 등 지역의 일부 단지는 물량이 풍부한 상황에서 집주인들이 매물을 거둬들이면서 호가만 뛰고 있는 비정상적인 형국이어서 굳이 정부가 손을 써야하느냐는 지적도 만만치 않다.

◆나올 수 있는 것은 초강수(?) = 단기대응에 어려운 상황이지만 집값 상승세가꺾이지 않을 경우에 대비, 정부는 고강도 대책을 마련하고 시기를 저울중인 것으로알려졌다.

노 대통령은 "어떤 정책수단을 동원해서라도 집값을 잡을 것"이라고 언급했고서종대 건교부 주택국장도 "차기 대책은 시장을 죽이는 것이 나올 것"이라고 목소리를 높힌 바 있다.

정부 대책에는 주택거래허가제 도입 등 시장을 얼어붙게 할만한 대책도 포함돼있는 것으로 전해졌다.

감안해야할 점은 내년 1만5천가구라는 풍부한 물량이 강남권에 대기하고 있고판교, 수원 이의, 파주 등 입지여건이 뛰어난 신도시 공급이 줄을 이을 예정이어서중기적으로는 집값 안정이 예상된다는 점이다.

이 때문에 정부대책은 단기적으로 집값 급등 지역에 초점을 맞춘 강도높은 대책을 내놓을 가능성이 높다.

종합부동산세 부과대상 확대, 1가구2주택 거래자에 대한 세무조사 등도 검토대상이며 주택담보대출 강화, 금리인상 등도 선택할 수 있는 방안중 하나다.

하지만 자칫 이마저도 이른바 `풍선효과'로 인해 주변지역의 또다른 가격불안을 야기할 수 있다는 지적이고 보면 시장과 정책간의 괴리를 어떻게 좁히느냐에 대한 종합적인 판단이 필요할 것으로 보인다.

(서울=연합뉴스) 유경수기자