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투자보다 실수요 목적 접근을… 학군·입지도 꼼꼼히 살펴봐야
투자자에게 가장 어려운 것은 사고 파는 시점을 정하는 것이다. 투자수익을 극대화하기 위해서는 늘 조금 더 싸게 사고 더 비싼 값에 팔아야 하기 때문이다.
집 역시 마찬가지다. 굳이 투자자가 아닌 실수요라도 매수 타이밍은 늘 고민거리다. 특히 요즘처럼 주택가격의 향방을 가늠하기가 어렵다면 더욱 그렇다.
그렇다면 새 아파트는 언제 사는게 좋을까. 전세의 경우 입주 직전의 물건을 고르는게 유리하듯 매매 수요 역시 적절한 타이밍이 있다.
바로 입주 3년 안팎의 단지를 고르는 것이다. 입주 3년은 기존 소유주들에게는 중요한 의미를 갖는 시기다. 1주택자라면 보유후 3년이 넘으면 차익에 관계없이 양도소득세가 비과세되는 시점이다. 특히 상대적으로 융자를 많이 얻어 분양 받았던 경우라면 양도세 비과세 요건을 채우는 즉시 차익을 실현하고 집을 파는 경우가 많다.
역으로 매수자들에게는 이때가 좋은 매수 타이밍이 된다.
양지영 리얼투데이 팀장은 "입주 3년차를 맞는 단지는 매물이 한꺼번에 나올 가능성이 크다"며 "물량이 많이 쌓이는 대단지를 잘 살펴보면 상대적으로 시세보다 저렴한 물건을 고를 수 있다"고 말했다.
새해 내집마련을 고민중인 수요자라면 입주 3년차 단지를 찾아나서 보는 것은 어떨까.
'신규 분양 아파트는 확신이 안서고 그렇다고 오래된 아파트에 가기도 꺼려지고'
내 집 마련 수요자들이 가장 많이 하는 고민 중 하나다.
누구나 새 집이 좋지만 신규분양 아파트에 대해 확실한 믿음을 갖고 투자하기란 쉽지 않다. 입주후 확실한 시세차익이 보장될지 여부를 장담하기 쉽지 않은데다 청약을 하더라도 당첨을 보장받지도 못한다. 분양권 역시 입주를 전후해서는 가격 조정이 이뤄지는 경우가 많아 분양권 상태에서는 매수가격에 다소 거품이 끼어있을 가능성이 높다.
하지만 조금만 신경을 쓰면 괜찮은 입지의 새 아파트를 시세보다 싸게 고를 수 있는 방법이 있다. 바로 입주 3년차 단지를 공략하는 것이다. 이유는 간단하다. 양도세 비과세요건(3년보유)을 충족한 매물들이 한꺼번에 나오면서 가격 조정을 거치는 경우가 많기 때문이다.
◇입주 3년차 아파트, 양도세 비과세 혜택 누려= 입주 3년차 아파트의 가장 큰 장점은 집주인들이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어 대거 매물을 내놓다 보니 시세보다 다소 낮은 가격에 나오는 경우가 있다는 점이다.
예를 들어 집주인이 아파트를 팔 때 발생하는 양도차익이 5,000만원이라고 가정할 경우 보유기간에 따라 작게는 670만원에서 많게는 2,500만원까지 차이가 난다. 1년 미만 보유시 50%의 중과율을 적용받아 2,500만원을 납부해야 하지만 3년 보유하게 되면 양도세가 면제되는 것.
부동산정보업체 부동산1번지의 채훈식 실장은 "입주 3년차는 양도세 비과세 혜택이 시작되기 때문에 상대적으로 저렴한 매물이 많이 나온다"며 "아울러 매물이 쌓이게 되면 가격은 더욱 하락하기 때문에 실수요자들에게 매력적으로 다가갈 수 있다"고 말했다.
입주 3년차 아파트는 사실상 새 아파트라는 점도 장점이다. 준공한지 오래된 아파트를 매입하면 들이게 되는 수리나 리모델링 비용을 줄일 수 있다는 것이다.
특히 택지지구 아파트의 경우 입주3년 정도면 부족했던 기반시설도 어느정도 자리를 잡는 만큼 생활의 불편함도 줄어든다.
매물로 나온 물건이 전세를 끼고 있으면 일반 매물보다 더 저렴하다.
조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "집주인이 자금이 필요해 전세를 끼고 있는 물건을 내놓는다면 매수가격을 다소 낮출 수 있다"고 설명했다.
◇강남권ㆍ판교 등 인기지역 3년차 맞아= 업계에 따르면 서울 강남권의 삼성ㆍ서초 등 인기거주 지역에 위치한 일부 단지가 입주 3년차를 맞았고 판교신도시 초기 입주단지들도 2월부터 입주 3년을 채우게 된다.
강남구 삼성동의 힐스테이트 1ㆍ2단지는 지난해 12월 입주 3년을 넘겼다. 힐스테이트 1단지는 42~144㎡ (이하 공급면적), 2단지는 51~111㎡로 총 2,070가구의 대단지다.
서울지하철 7호선 강남구청역ㆍ청담역이 걸어서 5분거리인 역세권으로, 오는 2013년 말에는 지하철 9호선도 들어설 예정이다. 코엑스몰과 현대백화점, 서울아산병원 등 편의시설과도 인접해 있다.
서초구 반포동의 대표적인 랜드마크 단지인'반포자이'도 입주 3년차를 맞이한다. 반포주공3단지를 재건축한 총 3,410가구의 초대형 단지로 84~301㎡규모로 구성돼 있다. 인근에 서울지하철 3ㆍ7호선 환승역인 고속터미널이 교통환경이 양호하다.
수도권에서는 인천 송도에서 '더샵퍼스트월드Ⅰ'이 이달부터 입주 3년차를 맞이한다.
송도더샵퍼스트월드Ⅰ은 송도국제도시에 가장 먼저 입주한 주상복합 아파트로 113~412㎡, 1,596가구의 대단지다. 최고 64층으로 송도국제도시의 랜드마크로 자리매김했고 해돋이공원ㆍ중앙공원 조망권도 갖추고 있다.
오는 2월부터는 판교신도시에서 입주 3년차 매물이 쏟아진다. 봇들마을1단지 풍성신미주와 봇들마을2단지 이지더원 1,868가구가 입주 3년을 맞는다. 3월에는 판교원풀에버9단지 1,045가구가 역시 비과세요건을 채우게 된다.
◇투자목적 보다는 실수요목적으로 접근해야= 입주 3년차를 맞은 단지에서 시세보다 저렴한 매물이 쏟아진다고 해서 무턱대고 매입에 나서는 것은 경계해야 한다. 저렴한 가격에 매수해 시세차익을 보려는 투자목적보다는 실제 거주목적으로 접근해야 낭패를 보지 않는다는 게 전문가들의 조언이다.
조민이 팀장은 "시세보다 저렴한 급매물이 나올 가능성이 있지만 대출규제가 강화됐기 때문에 투자보다는 실거주 목적으로 접근해야 한다"며 "학군과 입지 등도 꼼꼼히 살펴봐야 한다"고 말했다.
채훈식 실장은 "입주 3년차 매물은 내 집 마련을 목적으로 하고 있는 사람들은 접근하기 힘든 측면이 있다"며 "투자를 목적으로 하는 사람들도 여의치 않으면 내가 직접 거주하겠다는 생각으로 신중하게 접근할 필요가 있다"고 조언했다.
■분양권 매수 타이밍은 활황기에 비해 위축되긴 했지만 분양권 상태의 아파트를 매입하는 것도 수요자들이 고려해 볼만하다. 이 경우 분양권 역시 매수 타이밍지 중요하다는 것이 전문가들의 조언이다. 특히 지난해 12ㆍ7대책으로 강남3구가 투기과열지구에서 해제되면서 이지역 민영아파트 분양권의 전매제한도 1년으로 줄어들었다. 분양권의 경우 각 중도금 납입일 직전이 매수에는 유리하다는 것이 전문가들의 설명이다. 중도금 마련에 부담을 느끼는 계약자들이 매물로 내놓은 경우가 많기 때문이다. 또 입주 직전에는 잔금 납부 부담이 크기 때문에 매물이 쏟아져 나오면서 가격 조정을 받기도 한다. 하지만 최근 집값 하락 등으로 수도권 일대에서도 분양가 보다 낮은 이른바 마이너스 프리미엄이 속출하고 있기 때문에 단순히 싸다는 이유만으로 섣불리 매수에 나서는 것은 신중해야 한다. 조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "분양권 거래도 물량이 많이 나와야 가능하지만 최근에는 물건 자체가 많이 나오지 않고 있다"고 말했다. 이 때문에 새 아파트 입주를 원하는 실수요자라면 분양권 전매제한 해제 시점을 노리기 보다는 차라리 입주가 이뤄진 후 형성되는 거래가격을 지켜본후 하락세가 멈춘 것을 확인한후 매수에 나서는 것도 방법이라고 조 팀장은 덧붙였다. 함영진 부동산써브 실장은 "사람들의 구매심리가 이제는 전매를 통해 시세차익을 누릴 수 없다는 식으로 바뀌고 있어서 수도권에선 사실상 전매제한 완화가 의미가 없어지는 상황"이라며 "재고주택시장의 거래활성화가 이어지기 전까지는 전매 시장도 살아나기 힘들 것으로 예측된다"고 말했다. 함 실장은 "아울러 지방도 부산과 세종시 등 일부 지역에 프리미엄이 붙었지만 올 한해도 공급이 지속적으로 계획돼 그나마 붙었던 프리미엄도 점차 줄어들 것으로 예상된다"며 분양권 상태의 매수에는 신중할 필요가 있다고 지적했다. |
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