[로터리] 한국 주택시장 일본과 다르다

수도권 주택시장이 지난 2007년 초 고점을 찍고 거의 6년째 하향국면을 보이고 있다.

주택시장이 몇 년간 침체상태를 벗어나지 못하자 우리 주택시장이 인구나 수급면에서 일본과 비슷해 앞으로 일본처럼 장기침체를 벗어나기 힘들다는 주장이 대세를 이루고 있다. 과연 그럴까. 결론부터 말하면 우리 주택시장은 일본의 사정과는 다르다는 게 필자의 생각이다. 그 근거는 이렇다.

첫째 주택의 수급상황이 크게 다르다. 선진국에서는 통상 인구 1,000명당 주택 수 440채 정도를 완전공급수준으로 생각한다. 일본은 2008년 말 기준 전국이 451채, 도쿄도는 548채로 이미 완전공급수준을 크게 초과하고 있다. 우리나라는 2010 센서스 결과 전국이 364채, 수도권이 343채로 완전공급수준에 크게 모자란다. 인구 1,000명당 440채 수준에 도달하려면 앞으로 20년간 매년 40만호씩을 신규로 건설해야 한다.

둘째 인구구조가 다르다. 일본은 1980년대부터 인구 저성장기에 들어서서 2005년에 이미 인구와 가구가 정점을 찍었고 이후 점차 감소하고 있다. 우리나라는 인구는 오는 2030년, 주택이 필요한 가구는 일본보다 35년이 늦은 2040년 이후에나 정점에 도달할 것으로 전망되고 있다.

셋째 거시경제상황이 다르다. 일본은 1995년의 실질 국내총생산(GDP)을 2010년에 와서야 회복했고 무려 15년간 실질성장 0%상태였다. 우리나라는 1990년대 이후 연평균 3% 이상의 실질성장을 이뤄왔다. 1인당 GDP가 4만불에 다다른 일본은 추가성장의 여력이 크지 않지만 우리는 현재 2만불에서 향후 10~20년 내 4만불 수준으로 두 배의 추가성장이 예상된다.

넷째 버블붕괴 전후의 금리상황이 다르다. 일본은 1985 프라자 합의 이후 1989년 연 2.5%의 저금리에서 버블이 최고조에 달해 1991년 연 5%대의 고금리에서 버블이 붕괴했다.



반면 우리나라는 2005년 전후 연 4%대의 저금리에서 버블이 형성됐고 2010년 연 6%대의 고금리기를 무사히 지나 현재는 연 4%대의 저금리로 다시 전환된 상태다. 우리는 버블형성기에 도입한 총부채상환비율(DTI)과 강화된 주택담보인정비율(LTV) 덕분에 이후 고금리기를 무사히 지나왔고 현재는 적격대출 등을 통해 불안정한 단기 변동금리부 일시상환의 주택담보대출을 장기 고정금리 분할상환으로 갈아 태워 하우스푸어 문제의 상당 부분을 해결해나가고 있다.

물론 현재의 경제위기가 더 크게 악화된다면 주택시장도 위기에 처할 가능성이 있다.

하지만 막연한 위기 주장에 기초해 불안심리를 증폭시키고 이를 기초로 사후해결위주의 공약을 남발하는 것은 바람직하지 않다. 특히 가뜩이나 어려운 주택시장이 더 어려워질 것이라는 전제로 정치권이 하우스푸어 관련 공약을 남발하기보다는 주택거래를 정상화하고 주택시장을 활성화하기 위한 공약을 더 많이 내놓았으면 하는 바램이다.