판교 중대형 청약 '시동'… 분양 계획과 청약전략

다음달 말 분양할 판교 중대형 아파트의 윤곽이 드러나면서 청약 대기자들의 관심도 높아지고 있다. 지난 3월에 이어 두번째 동시분양이 될 이번 8월 물량은 공영개발이 적용됨에 따라 주공이 시행하고, 민간 건설사들이 턴키방식으로 설계부터 시공까지 진행하는 게 특징이다. 이번 분양이 중대형 위주이긴 하지만 주공이 분양하는 중소형 공공아파트도 대기중이어서 청약저축 가입자이 관심을 가질 만하다. 정부는 8월 24일 입주자 모집공고를 거쳐 청약저축 가입자를 대상으로 한 전용 25.7평 이하 중소형 주택 분양은 30일부터, 25.7평 초과주택은 9월4일부터 청약을 받을 예정이다. ◇ 7천134가구 동시분양 8월말 분양에 들어갈 판교 2차 동시분양 물량은 20개단지 총 7천134가구다. 이 물량이 모두 중대형은 아니다. 중대형은 분양 4천963가구, 중형 임대 397가구 등 5천360가구이며 주택공사가 분양하는 중소형 1천774가구가 포함돼 있다. 일부 블록은 '소셜 믹스' 방침에 따라 중소형과 중대형 분양주택, 전세형 임대 등이 한 단지내에 혼합해서 들어간다. 중대형 아파트를 지을 6개 민간 건설사 컨소시엄은 지난달 말 일제히 성남시에 사업승인을 신청하고, 분양준비에 들어갔다. 판교 1공구는 금호건설, 삼환기업, 명지건설이 38-69평형 850가구를 짓는다. 38,45평형은 확장을 염두에 둔 '스토리룸'을 추가해 주방이나 방 등의 다양한 용도로 사용할 수 있도록 했다. 69평형 꼭대기층은 복층형 펜트하우스를 넣고, 전후면에 포켓 발코니를 적용했다. 대림산업, 우림건설이 짓는 2공구에는 A26-1블록 38-69평형 340가구, A27-1블록38, 44평형 348가구 등 총 688가구가 들어온다. 58평형 전 가구를 복층형으로 꾸며 부부공간과 자녀공간으로 이원화했다. 단독주택지와 인접해 있고 중심상업지역과 가까워 편의시설 이용이 편할 것으로 보인다. 서판교 A13-1, A14-1, B2-1(연립주택) 3개 블록의 3공구는 현대건설, 한신공영,반도건설 컨소시엄이 시공한다. 39-69평형 아파트 1천33가구와 4층짜리 49-57평형 연립주택 248가구 등 1천281가구로 이뤄져 있다. 금토산과 인접해 있어 쾌적하고, 단지내 연못과 생태수로, 테마숲길 등을 조성한다. 대우건설과 계룡건설은 A9-1, A9-2, A10-1, B4-1(연립주택)블록 등 4공구에 1천348가구를 짓는다. 거실.주방.식당을 전면에 배치한 'LDK' 평면으로 설계했고, 일부평형은 복층형으로 꾸민다. 남서울골프장 조망권이 확보된다. 판교 5공구 A6-1블록은 태영과 우미건설이 맡는다. 34-69평형을 이뤄져 있고, 전 가구를 4베이 남향배치로 설계해 채광 효과가 뛰어나다. 경남기업과 서희건설은 6공구 A7-2블록에 39-70평형 492가구를 시공한다. 단지내 생태마을 홍보관, 관찰학습, 체험놀이공간, 조각공원 등을 설치한다. 단지 옆에 양재-영덕 고속화도로가 지난다. 이들 6개 공구는 민간이 짓지만 시행사가 주택공사여서 주공의 새 브랜드와 민간 업체의 브랜드가 나란히 붙는다. 동판교의 오른쪽 끝에 자리 잡고 있는 1공구는 신분당선 판교역에 가깝고, 동판교 남쪽에 있는 2공구는 상업지역 등에 가까운 것이 장점으로 꼽힌다. 서판교의 3∼6공구는 동판교에 비해 녹지공간이 많고 용적률이 낮아 환경이 쾌적할 것으로 보인다. ◇ 청약저축 가입자 또 한번 기회 청약저축 가입자는 3월에 이어 주공이 짓고 분양하는 전용 25.7평 이하 중소형 1천774가구에 재도전할 수 있다. 분양가 상한제가 적용되고 채권입찰은 하지 않아 저렴한 가격에 분양받을 수 있다. 25.7평 초과 분양 아파트는 청약예금 가입자의 몫이고, 청약부금 가입자는 청약할 수 없다. 성남 거주자에게는 공급물량의 30%가 우선 배정되고 나머지 70%는 서울.경기 등 수도권 가입자에게 청약기회가 돌아간다. 청약예금 가입자는 자신의 예치금액에 따라 평형이 제한됨으로 유의해야 한다. 서울 기준으로 볼 때 전용 30.8평 이하는 600만원, 30.8평 초과-40.8평 이하는 1천만원, 40.8평 초과는 1천500만원 등이다. 신청 평형을 줄이고 싶다면 입주자 모집공고일 전까지 예치금을 감액하면 되지만, 큰 평수로 증액하는 것은 1년 뒤에나 청약이 가능해 판교에서는 소용이 없다. ◇ 자금계획 잘 세워야 판교 청약자들은 자금조달이 가능한 지부터 따져봐야할 것 같다. 중대형의 경우 분양가와 채권손실액을 합한 실제 매입 가격이 대부분 6억원을 초과할 것으로 보여 소득에 따라 대출금액이 제한되는 총부채상환비율(DTI)을 걱정해야 한다. 45평형의 경우 분양가와 채권 손실액을 감안하면 8억-8억5천만원에 달할 전망이어서 소득이 많지 않다면 투기지역내 최대 대출 가능금액인 분양가의 40%를 다 받지못할 수 있다. 또 계약과 동시에 분양대금의 20%를 계약금으로 내야 하고, 계약 전 국민주택채권도 매입해야 해 계약당시 현금만 2억원 이상 보유하고 있어야 한다는 점도 염두에 둬야 한다. 스피드뱅크 박원갑 부동산연구소장은 "평당 1천200만-1천300만원으로 추산되는 분양가와 채권손실액을 고려하면 당첨자의 실제 부담액은 평당 1천800만원이 넘어설 것"이라며 "판교 중대형은 초기 자금부담이 큰데다 5년간 전매가 금지되는 만큼 입주때까지 자금계획을 차질 없이 세워야 한다"고 말했다.