[이슈 분석] 판교 알파돔시티, LH 3,400억 유동성 지원에 순항

■ 대형 PF 개발사업 들여다보니

상업·업무지구 내년 착공 예정

1조 투입 별내 '메가볼시티' 주상복합 아파트 심의 가결

출자사 간의 이해관계 조정과 정상화 방안 등으로 위기를 극복한 후 순항 중인 별내 메가볼시티(왼쪽)와 판교 알파돔시티 조감도. /사진제공=국토교통부

한때 '황금알을 낳는 거위'로 불렸던 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업은 '미운 오리새끼'로 전락한 지 오래다.

7일 대한건설협회에 따르면 전국에서 민관 합동으로 추진 중인 부동산 PF 사업은 총 27개, 77조2,411억원에 달한다. 하지만 부동산 경기 침체와 출자자 간 이해관계가 엇갈려 사업이 정상적으로 추진되고 있는 곳은 극히 일부에 불과한 실정이다. 전체 27개 사업지 가운데 소송을 진행 중이거나 준비하는 곳과 사업 해제 절차를 진행하고 있는 곳이 각각 4곳에 이를 정도다.

그나마 사업이 순항하는 곳 역시 정부의 중재 절차가 없었다면 투자자들의 복마전으로 흘러 공전을 거듭했을 가능성이 크다. 김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "경기 침체로 대부분의 사업이 지지부진한 상태지만 사업성만 있으면 대형 개발 사업은 지역 경제에 미치는 효과가 크다"며 "사업지별로 개발의 수요 예측을 전면 실시하는 작업을 진행하고 사업성이 입증된 곳은 규제 완화와 인센티브를 대거 제공하는 것도 필수적"이라고 말했다.

갑오년(甲午年) 새해를 맞아 대형 PF 개발 사업지 가운데 정상적으로 추진되고 있는 곳과 지연 또는 해제 절차를 밟고 있는 몇 곳의 현황과 전망을 짚어본다.

판교 '알파돔시티' 사업과 별내신도시 '메가볼시티' 정도가 전국 공모형 프로젝트파이낸싱(PF) 사업 가운데 가장 순항하고 있는 프로젝트로 평가된다.

지난해 6월 주상복합 아파트인 판교 알파리움 931가구를 총 26대1의 높은 경쟁률 끝에 전량 판매해 청약 돌풍을 일으켰다. 현재 전체 사업의 1단계에 해당하는 아파트와 현대백화점의 기초공사가 한창이다.

하지만 이 같은 성과를 이루기까지 우여곡절이 적지 않았다.

지난 2007년 프로젝트금융투자회사(PFV)인 ㈜알파돔시티는 17개 업체를 투자사로 모집했지만 글로벌 금융위기 이후 사업이 난항을 겪으면서 출자사는 14개사로 쪼그라들었다.

더욱이 부동산 경기 침체에 따른 사업성 악화, 민간 건설사들의 지급보증 거부, 사업계획 변경 및 인허가 지연 등으로 사업은 장기간 답보 상태에 머물렀다.

때문에 한국토지주택공사(LH) 등 공공은 2010년 12월과 2012년 2월 두 차례에 걸친 사업 정상화 방안을 마련해 14개사에 달하는 민간 출자사들의 상충된 이해관계를 조정하는 한편 오피스빌딩을 선매입해 3,400억원을 지원하고 토지 대금 납부 기한을 연장해주는 등 유동성을 지원했다. 이 과정에서 토지와 건물(현대백화점)의 선매각 자금 총 1조4,000억원이 ㈜알파돔시티에 들어오면서 숨통이 트이게 된 것.

LH 관계자는 "투자자 간 사업 추진 방식과 주도권을 두고 갈등을 겪다가 좌초 위기를 겪고 있는 다른 공모형 PF 사업과는 달리 사업 이해관계자 간 조정과 타협을 통해 합의점을 도출해냈다는 점에서 시사하는 바가 큰 프로젝트"라고 말했다.



이제 남은 것은 2단계 사업으로 주로 상업·업무지구와 호텔 부지 개발 사업이다. ㈜알파돔시티 관계자는 "지난해 주상복합 분양이 성공리에 끝난 덕에 자금 여력이 있다"며 "올해 말 2단계 부지의 개발 사업에 대한 인허가를 완료하고 2015년 착공에 들어갈 계획"이라고 말했다. '메가볼시티' 프로젝트는 총 1조원을 들여 경기도 남양주 별내신도시 7만4,987㎡ 규모의 부지에 주상복합 아파트와 상업시설을 짓는 것이다.

PFV인 ㈜메가볼시티는 지난해 말 아파트 4개 동 740가구와 상업시설·오피스텔 등에 대한 건축심의를 남양주시에 신청했다. 최근 주상복합 아파트는 건축심의에서 조건부 가결됐고 상업시설은 교통 문제를 보완해 재심의에 들어갈 예정이다.

㈜메가볼시티 측은 아파트의 공기가 2~3년 정도 걸리는 데 비해 상업시설의 공기는 상대적으로 짧은 만큼 2017년 준공 시기를 맞출 수 있을 것이라고 설명했다.

㈜메가볼시티 관계자는 "올해 7~8월 착공과 분양을 목표로 삼고 있지만 인허가 과정에서 다소 연기돼 하반기에 착공에 들어가도 공기상에는 문제가 없다"고 말했다.

2008년 5월 경남기업 컨소시엄이 LH 등과 야심 차게 사업 협약을 맺으며 시작된 이 사업 역시 우여곡절을 거쳐야 했다.

글로벌 금융위기를 맞으면서 2009년 1월 경남기업이 1차 워크아웃에 들어가 사업 추진이 사실상 중단됐던 것. 2012년 6월 당시 국토해양부가 '공모형 PF 정상화 방안'을 수립해 출자자 간 의견 조정에 나서 가까스로 사업이 재개될 수 있었다.

이 과정에서 복합용지의 주거면적 대 비주거면적 비율이 대폭 조정돼 당초 7대3이던 비율이 9대1로 바뀌고 주택 유형별 세대수 제한도 완화돼 사업성이 크게 좋아졌다.

LH 역시 사업을 회생시키기 위해 컨소시엄의 토지 잔금 납부 시기를 착공 시기까지 연기하는 등 통 큰 행보를 보였다.

별내지구는 현재 약 1만가구가 입주를 마친 상태로 대중교통이 확충돼 새롭게 주목받고 있다.