3.30 후속입법 마무리…전망과 시장반응

3.30 부동산대책의 후속입법이 우여곡절끝에 2일 국회에서 통과됨에 따라 올 하반기부터 재건축 단지에 대한 정부 규제가한층 강화된다.

후속입법의 국회통과 소식이 전해지자 서울시내 재건축 단지들은 망연자실한 표정속에 조직적인 반발 움직임을 보이기 시작했고 일부 사업추진이 막바지 단계인 단지는 관리처분계획을 서두르는 등 걸음을 재촉했다.

정부는 국회 입법 불투명으로 최근 회복조짐을 보이던 재건축 시장도 곧 안정될것으로 기대했다.

◇9월부터 재건축 초과이익 국가 환수= 가장 논란이 심했던 재건축 초과이익 환수에 관한 법률은 이달 중순 공포된뒤 시행령.시행규칙 제정 등 절차를 거쳐 9월부터 시행된다.

골자는 재건축사업에서 사업준공시점과 착수시점(추진위 승인일)의 집값 차액으로 발생하는 조합원당 3천만원 초과 이익에 대해 최고 50%까지 국가가 환수하는 것으로 개발이익이 1억원이면 1천600만원, 5억원이면 2억1천500만원의 부담금을 납부해야 한다.

지난 19일 국회 건교위 공청회에서 위헌 논란과, 도입 찬반 양론이 팽팽히 맞서기도 했지만 불안한 재건축 시장 안정을 위해서는 불가피한 선택이라는 공감대가 여야의원 사이에 형성돼 왔다.

논의과정에서 재건축 개발부담금 납부자는 재건축사업으로 건축된 주택을 분양받은 조합원으로 한정되며 사업이 10년을 넘을 경우 10년까지만의 개발이익을 환수하는 것으로 내용이 보완됐다.

논란이 됐던 재건축 개시시점 주택가격은 부동산 가격조사 전문기관이 역산한공시가격을 사용하기로 했으며 징수된 재건축부담금은 국가 50%, 광역지자체 20%,기초지자체 30%씩 배분하도록 했다.

재건축조합이 조합원으로부터 부담금을 미리 거둘 때에는 조합의 횡령 가능성을차단하기 위해 반드시 건설교통부 장관이 지정하는 계좌를 통하도록 했다.

◇8월부터 안전진단 강화 = 도시및 주거환경정비법 개정안은 재건축 사업의 출발점인 안전진단의 절차를 강화한 것이다.

개정안에 따르면 시.도지시가 정비기본계획을 수립할 경우 건교부 장관과 사전협의토록하고 안전진단의 실시여부를 결정하는 예비평가를 시설안전기술공단, 건설기술연구원 등 공적기관이 맡게 된다.

또 안전진단 결과의 검증 기능을 강화하기 위해 재검토 의뢰권한을 시.도지사로상향조정했다. 건교부도 이의 재검토를 요청할 수 있다.

이와함께 시공사 선정을 조합설립인가 후 경쟁입찰의 방법으로 하도록 해 시공사 선정 과정에서의 투명성을 높였다.

건교부는 하위규정으로 시공사 선정기준 등을 제정해 입찰방법 등을 정할 방침이다.

이에따라 법이 시행되는 8월 이후 재건축 추진단지들은 까다로운 안전진단 절차를 밟아야 해 실질적인 재건축 사업추진이 어려울 것으로 예상된다.

◇재건축단지 '망연자실'속 집단반발 움직임 = 사업 초기의 재건축 단지들은 망연자실한 가운데 사업이 중단될 것으로 우려하고 있다.

강남의 한 재건축 조합 관계자는 "개발부담금 외에도 기반시설부담금, 임대아파트 건립 등 규제가 많은 데 사업이 한동안 어렵게 됐다"며 "지나친 재산권 침해에다국민과 조합원에 혼란을 가중시키고 있다"고 비판했다.

이와 함께 재건축 단지끼리 연대해 정부 입법 규탄 집회와 소송 등 단체행동에나설 조짐도 보이고 있다.

바른재건축실천전국연합 최병규 부회장은 "개발부담금 공청회에서도 위헌 논란과 조합원 개발이익을 계측하는데 문제 있다는 의견이 많았는데 정부가 막무가내식으로 법안 통과를 밀어부치고 있다"며 "200여개 단지가 뭉쳐 헌법소원을 제기하는등 강력한 투쟁에 나설 것"이라고 말했다.

서울시내 60여개 재건축 단지 대표는 2일 오후 강남구민회관에서 '서울시재건축연합회' 를 발족하고, 3.30대책을 규탄했다.

이런 가운데 서초구 잠원동 한신 5, 6차, 강동구 고덕 주공1단지 등 재건축이진행중인 단지는 법안이 시행되기 전까지 관리처분계획을 마친다는 계획이다.

강동구 고덕주공1단지 양한준 조합장은 "6월중 사업승인을 받고, 같은 달 25일관리처분총회를 열 계획"이라며 "조합원의 피해를 최소화하기 위해서는 지금은 한시라도 빨리 사업을 추진하는 길밖에 없다"고 말했다.

지난달 말부터 다시 오르기 시작하던 재건축 단지 아파트값은 안정세로 돌아설것으로 보인다.

개포동의 한 중개업소 사장은 "법안 통과가 무산될까 혹시나 했던 기대감이 사라졌다"며 "최근 꿈틀거리던 가격이 다시 안정세를 되찾을 수 있다"고 말했다.

현재 강남지역에서 재건축을 추진하거나 추진계획이 있는 아파트 단지는 100여개, 7만8천가구에 이른다.