[알쏭달쏭 부동산교실] 대출 많은 집, 안전하게 전세 계약…

대항력 갖춘 기존 임차권 승계받아야

Q.

지방에서 부모님과 함께 살던 최 씨는 서울에 직장을 구하게 돼 급하게 거주할 전셋집을 찾아야 하는 상황이다. 회사 근처를 알아보다가 다행히 저렴한 집을 찾았다. 하지만 대출을 많이 받은 집이라 혹시 경매로 넘어가게 되면 전세금을 날리지 않을까 조심스럽다. 최 씨는 자금이 충분하지 않은 상황에서 계약을 꼭 하고 싶은데 안전한 방법이 없는지 궁금하다.

A.

전세로 주택을 구하게 되면 반드시 대항력을 갖출 수 있는지 따져봐야 한다. 만약 선 순위근저당권이 설정돼 있다면 대항력을 취득할 수 없어 경매가 발생했을 때 보증금을 보호 받기가 어렵기 때문이다. 대항력이란 임차인이 보증금을 반환 받을 때까지 주택을 점유 및 사용할 수 있는 권리다.

임차인이 대항력을 갖추기 위해서는 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 하며 그 효력은 다음날부터 발생한다(주택임대차보호법 제3조 참조). 즉 전세금을 안전하게 보호 받기 위해서는 계약 전에 반드시 선 순위 근저당 등을 확인하고 대항력을 갖추었는지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

최 씨의 경우 선 순위 근저당권으로 인해 일반적인 전세계약으로 입주를 하게 되면 대항력을 취득할 수 없다. 하지만 기존 임차인이 대항력을 갖추고 있는 경우라면 임차권양수도 계약을 통해 대항력을 취득할 수 있다. 대법원 판례에서는 대항력을 갖춘 주택임차인이 적법하게 임차권을 양도한 경우 그 대항력의 존속을 인정해 주고 있다.

즉 대항력이 있는 기존 임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하면 새로운 임차인은 기존 임차인의 대항력을 그대로 승계 받은 것으로 본다. 단 기존 임차인의 주민등록 퇴거일로부터 주민등록 상 전입신고기간(14일) 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도 받아 계속 점유해야 한다(대법원 선고87다카2509 참조).

따라서 기존 임차인이 대항력을 갖추고 있다면 최 씨는 임대인의 동의를 구하고 임차권양수도 계약을 통해 대항력을 승계 받아 전셋집을 마련할 수 있다. 반면 임차인이 대항력이 없거나 임대인의 동의를 구하기 어렵다면 보증금의 안전한 보호를 위해 대항력 취득이 가능한 다른 전셋집을 구해야 한다.