입주대란에 건설사 결국 '백기'

집값 하락에 따른 계약해지 등으로 미분양 물량이 늘어나면서 이들 물량을 헐값에 투자회사에 넘기는 사례가 속출하고 있다. 돈을 빌려준 은행이 아파트 전체를 아예 공매에 넘기는 극단적인 경우도 등장했다.

이 같은 헐값 매각은 이미 분양한 물량마저 계약자의 중도금 및 잔금 납부 거부로 계약해지와 함께 미분양 물량으로 쌓이면서 건설사의 자금난을 심화시키고 있는데 따른 고육지책으로, 특히 영종도 등 대규모 입주가 추진되고 있는 수도권지역에서 두드러지게 나타나고 있다.

18일 부동산업계에 따르면 GS건설은 지난해 말부터 입주를 시작한 ‘영종자이(1,022가구)’의 미분양물량 583가구를 지난달 말 한 자산운용사에 넘겼다.

이를 통해 유동화한 금액은 2,500억원 선인 것으로 알려졌다. GS 건설의 한 관계자는 “최초 분양가의 80% 선에 일단 미분양물량을 넘겨 돈을 빌린 뒤 3년 후 이를 되갚는 구조가 될 것”이라고 말했다.

미분양 물건을 매입한 자산운용사는 사모펀드를 만들어 투자자를 모집하는 한편 전ㆍ월세를 내주거나 일정 시간 뒤 시장에 내다 팔아 수익을 보게 된다. 부동산 자산운용업계 관계자는 “지난해부터 입주난으로 잔금회수에 어려움을 겪는 건설사가 나타나면서 미분양물량을 처리하는 사모펀드가 늘어나 현재는 수도권과 지방에서 각 1조원 규모의 자금이 조성된 것으로 알고 있다”며 “영종자이의 경우 올해 400가구가 넘는 대규모 계약해지 사태까지 벌어져 헐값 매각 외에 뾰족한 수가 없었던 것으로 보인다”고 설명했다. GS건설은 지난 4월 분양권자의 계약해지에 따라 1,300억원 가량을 은행에 대납했다.

이 아파트의 시행ㆍ시공사는 비록 손해를 보더라도 당장 한숨을 돌리게 됐지만 문제는 남은 계약자들이다. 일단 자산운용사로 넘어간 미분양 물량은 당장 재분양에 돌입하지 않고 미입주 물량으로 남아있을 가능성이 높기 때문이다. 또 다른 자산운용업계 관계자는 “미분양아파트에 대한 사모펀드를 조성한 투자회사는 이를 토대로 일종의 ‘펀드유동화채권’을 만든 후 제3의 투자처를 찾는 경우가 많다”며 “이 경우 보통 36개월인 유동화기간 동안에는 아파트를 급하게 다시 분양할 필요가 없다”고 설명했다. 한마디로 해당 단지가 당분간 ‘불꺼진 아파트’로 남을 가능성이 높다는 얘기다.

인천 운남동 B공인 관계자는 “이미 주택형 별로 매매 시세가 분양가보다 2,000만~3,000만원 정도 낮다”며 “114㎡형의 전세값이 1억원도 안 되는 상황에서 입주가 더 지연된다면 집값이 회복되기는 어렵지 않겠느냐”고 했다.

입주대란 속에 금융회사가 미분양 물건을 공매에 부치는 사례도 나타났다. 지난해 4월 역시 영종도에서 입주를 시작한 328가구 규모의 한 아파트는 입주율이 50%에 불과하지만 지난해 시공사가 워크아웃에 돌입해 대출에 대한 추가 담보가 어려워졌다. 채권은행은 이에 따라 남은 미계약 물량을 조만간 공매시장에 내놓을 예정이다.

건설업계의 한 관계자는 “주택사업을 많이 벌인 일부 건설사는 지급보증액만 수조원에 달하는 경우도 있다”며 “입주대란에 따른 건설사의 위기감이 점차 공포로 변하고 있다”고 전했다.