[연말 신규분양 올가이드] 내년이후 시장에 영향 미칠 주요 정책변수

2주택 양도세 50%중과-장기보유자 특별공제 혜택없어…연내에 증여·매도 고려 바람직

분양원가 공개·후분양제-공공택지서 민간아파트로 확대…공급가 인하불구 품질 저하 우려

“부동산시장에서도 정책을 알면 돈이 보인다”

굵직굵직한 정책 변수들이 채 두달도 안 남은 내년 이후에도 부동산시장을 강타할 것으로 예상된다. 당장 내년 1월부터 1가구 2주택자에 대해 양도세가 중과된다. 또 이르면 내년 4월부터 대한주택공사와 한국토지공사, 지방자치단체 등 공공기관이 공급하는 주택과 토지는 물론 민간주택에 대해서도 분양원가가 공개되고 주택공급 확대, 분양가 인하, 청약제도 개편, 후분양제도 적용도 예고돼 있다.

특히 대통령선거가 실시되는 내년에는 연초부터 대선정국으로 급속히 빠져들면서 부동산 관련 규제완화 논의 등으로 시장이 요동칠 가능성도 배제할 수 없다. 이 같은 정책변수들은 신규 분양주택으로 내집을 마련하거나 기존 주택의 매수ㆍ매도 타이밍을 잡는데 중요한 정보가 될 수 있다.

◇1가구 2주택 양도세 중과=1가구 2주택자라면 올해 안에 증여나 매도를 고려하는 것이 바람직하다. 내년부터 2주택을 보유하면 예외 없이 주택을 팔 때 50%의 단일세율로 양도세를 물어 양도차익의 절반을 고스란히 세금으로 내놓아야 하지만 올해에는 보유기간에 따라 9~36%의 세율로 양도세가 부과돼 세금부담이 훨씬 적다. 또 장기보유한 2주택자의 경우 올해 안에 매도하면 장기보유 특별공제(3년 이상 보유시 10~45%)가 있지만 내년부터는 이 공제혜택도 못받는다. 이에 따라 5년 전 3억원에 산 집을 6억원에 판다면 양도세가 올해는 8,000만원이지만 내년에는 1억5,000만원으로 껑충 뛰게 된다.

하지만 집이 두 채 있다고 해서 내년부터 모두 양도세가 무겁게 매겨지는 것은 아니다. 현행 세법에는 2주택자라도 중과세를 적용하지 않는 예외규정이 있다. 예컨대 수도권, 광역시 소재 기준시가 1억원 이하나 그 외 지역 소재 기준시가 3억원 이하 주택은 중과대상에서 빠진다. 따라서 내년 이후 어느 집을 팔더라도 기존의 양도세율(9~36%)을 적용받을 수 있다.

집을 팔지 않고 양도세 중과를 피하는 방법도 있다. 세대분리할 수 있는 자녀에게 증여하면 된다. 팔 때 부과되는 양도세에 비해 증여세가 적을 수 있기 때문이다. 세대분리할 수 있는 자녀는 30세 이상이거나 30세 미만이더라도 결혼을 했거나 소득세법상 소득이 있는 경우다. 이 때 자녀가 증여받은 주택은 증여일로부터 올해까지는 3년, 내년부터는 5년 이상 보유한 뒤 매도해야 증여해준 부모가 양도세 중과를 피할 수 있다.

◇분양원가 공개 및 후분양제 실시=분양원가 공개와 후분양제 실시는 신규 분양주택으로 내집을 마련하려는 사람들의 청약전략에 영향을 미칠 것으로 보인다. 정부의 정책목표대로라면 저렴하게 주택을 분양받을 수 있기 때문이다. 이에 따라 고분양가에 부담을 느낀다면 분양원가 공개나 후분양제 실시 대상 주택에 청약하는 것을 고려할 수 있다.

정부는 아파트 분양원가 공개를 현행 공공택지에서 민간아파트까지 확대하기로 하고 지난 3일 분양가제도개선위원회를 발족, 원가공개 절차와 방법을 논의하기로 했다. 정부는 분양원가를 단순히 공개하는데 그치지 않고 건설업체가 원가와 이윤을 적정하게 매겼는지까지 검증할 계획이다. 이렇게 되면 ‘보는 눈’이 많아진 만큼 건설업체가 이윤을 지나치게 남기지 못할 것이기 때문에 분양가도 낮아질 수 밖에 없다는게 정부의 판단이다. 분양가 거품이 빠질 수 있다는 얘기다. 그러나 분양가가 싸질 경우 주택의 품질이 떨어지는 부작용도 예상할 수 있다. 정부는 지난 2월 공공택지 아파트에 대해 분양가 상한제를 도입하면서 택지비, 건축비 등 7개 항목에 대한 원가공개를 시행하고 있다.

정부는 내년부터 2011년까지 단계적으로 공공아파트의 완전 후분양제를 도입하고 민간은 2012년까지 자율적인 후분양을 유도하기로 했다. 특히 공공아파트의 경우 내년에는 공정의 40%를 끝낸 뒤 분양할 수 있도록 했으며 오는 2009년부터 60%, 2011년부터 80%로 분양가능 공정비율을 높여나갈 계획이다.

오세훈 서울시장도 당초 지난달 분양예정이었던 은평뉴타운이 고분양가 논란을 빚자 후분양으로 전환, 내년 10월로 분양시기를 연기하고 모든 뉴타운에 후분양제를 적용하기로 했다.

후분양제는 말 그대로 일정규모 이상의 주택건설공사가 진행된 뒤 소비자가 지어진 집을 직접 확인하고 분양받는 제도이다. 후분양제에서는 완공 전에 계약금과 중도금을 나눠 받은 뒤 입주 때 잔금을 치르는 선분양제와 달리 건설업체의 부도위험에서 벗어날 수 있고 공사비용에 대한 비교적 정확한 산출이 가능해 적정한 분양가에 주택을 분양받을 수 있는 장점이 있다. 입주시기도 통상 2~3년 걸리는 선분양제와 달리 6개월~1년내로 단축된다. 그러나 공사기간에 발생하는 금융비용이 분양가에 전가되거나 당첨자의 초기 자금부담이 늘어날 수 있다.