부동산 재야고수 4인의 '돈 버는 방법'

부동산 재야고수 4인의 '돈 버는 방법'

고광본기자 [e-mail]

『 2006년 말 부동산 대출규제가 시행되면서 버블세븐 지역이 약보합세로 돌아선 반면 강북 재개발과 소형아파트는 상승세로 돌아섰다. 특히 도심 재개발 의지가 강한 이명박 정부가 들어서고 최근 4ㆍ9총선을 거치면서 뉴타운 후보지 등 재개발지역이 심하게 요동쳤다. 이명박 정부가 시장안정에 무게를 두면서도 점차 규제완화를 추진할 것이라는 점에서 투자자들의 기대감도 모락모락 피어나고 있다. 투자자들로서는 ‘지금이라도 강북 재개발에 뛰어들어야 하는지’, 아니면 ‘1년 이상 약보합세인 버블세븐 지역을 노려야 되는지’ 선택의 기로에 있다. 부동산시장의 현장 전문가들은 시장을 어떻게 보고 대처할 것인지 알아보기 위해 재야고수 4인에 대한 릴레이 인터뷰를 했다. 이들은 풍부한 실전경험을 갖고 있고 투자자들에게 온ㆍ오프라인에서 투자가이드 역할도 해주고 있어 투자감각이 남다르다는 평이다. 』

● 윤정웅 수원대 사회교육원 겸임교수 "강북 추격 매수 신중해야"

추가 상승 힘들어…경기 남부 화성·오산등 공략을

“강북 도심에 대한 추격매수 문의가 많지만 거품이 있어 신중해야 합니다. 대신 밖으로 좀 나가서 경기 남부의 대형 아파트나 단독주택을 공략하는 것이 효과적입니다.”

윤정웅 수원대 사회교육원 겸임교수는 “경험상 도심의 상승세는 이제 힘에 부치는 단계에 들어가는 느낌”이라며 이같이 말했다.

이명박 정부의 도심 재개발에 맞춰 도심에 대한 관심이 높아지는 것과는 사뭇 다른 견해다. 재개발은 투자 회수기간도 길고 요즘은 과열양상이라 뒤늦게 뛰어들면 자칫 손해를 볼 수도 있다는 것이다. 마찬가지로 강남 재건축 투자도 신중할 필요가 있다는 게 그의 생각이다.

일본의 ‘잃어버린 10년’ 기간 도심이 부각된 것에서 나온 ‘뱃살론’, ‘저수지론’은 일정부분 한계가 있어 무조건 신봉해서는 안된다는 게 그의 생각이다. 대신 경제가 발전할수록 도심 주변부가 팽창하는 ‘도너츠론’에 입각한 투자전략을 모색할 때라는 것. 도심내에서 괜찮은 집을 장만하기 힘들면 경기 남부에서 큰 주택을 사서 기다리라는 게 그의 조언이다. ‘돈줄이 짧으면 거리를 늘리라’는 것이다. 윤 교수는 “강북보다는 분당, 용인, 수원, 화성, 오산, 평택의 아파트나 단독주택, 다세대(빌라)를 겨냥하면 큰 시세차는 장담하기 힘들지만 최소한 손해는 보지 않을 것”이라고 힘주어 말했다.

그는 실제 70년대 중반부터 서울 외곽에 단독주택을 사서 증축한 뒤 다른 주택으로 갈아타고, 90년대 중반~2002년에는 안산, 용인수지, 수원의 대형아파트를 옮겨 타면서 각각 2배 가량의 짭짤한 수익을 올렸다.

그는 첫 집을 장만할 때는 안양, 의왕, 용인, 수원 등의 서울 변두리 단독주택에 관심을 가지라고 조언했다. 신ㆍ증축을 통해 전ㆍ월세 수입이 가능하고 시세차익을 기대할 수 있다는 것. 중장기적으로는 “10년을 보면 교통여건이 크게 호전될 안성 공도에 가서 수원 아파트의 절반값에 대형 아파트 신규분양을 받고, 5년을 기다리려면 장기적으로 동탄, 수원과 한 묶음이 될 오산에서 분양을 받으라”고 조언했다. 그는 대신 “서울을 오갈 때 고생을 감수해야 한다”며 “3~4년 세월을 낚다보면 값이 올라갈 것이며 그때 저평가된 쪽으로 갈아타라”고 조언했다.

● 김인만 ATY컨설팅 이사 "버블세븐 중대형 노려라"

강북 상승 내년엔 끝나…용인 수지 등 중장기 유망

"노원 등 강북3구는 단기급등으로 인해 강남권과의 갭이 좁혀진 만큼 앞으로는 버블세븐 중대형 급급매를 노리는게 유효합니다."

ATY컨설팅의 김인만이사는 "새정부들어 도심재개발이 대세이긴 한데 지분쪼개기가 많아 큰 시세가치는 없을 것이고 강북권 아파트도 메리트가 줄어들었다"며 이같이 말했다.

지금 뉴타운에 들어가는 것은 미리 괜찮은 층과 향을 선점하는 차원에서 접근해야지 큰 이익을 기대해서는 안된다는게 그의 생각이다. 만약 청약가점이 높다면 광교나 송파신도시 등의 유망지역 분양을 노려야 하겠지만 점수가 낮다면 중기적 차원에서 버블세븐 지역 저평가 물량을 공략할 필요가 있다는 것이다.

그는 "예를 들어 용인 수지처럼 수원 영통신도시나 광교신도시, 동서고속도로, 분당선 연장, 주변 재개발 등의 호재가 제대로 반영되지 않은 지역을 공략하는 것도 괜찮다"고 말했다.

이같은 생각은 그가 실제 미래가치는 높지만 미분양이 났거나 덜 오른 부동산 위주로 접근해 쏠쏠히 수익을 올린 경험에서 비롯됐다. 그는 2004~2005년에 동탄1신도시 미분양 아파트를 사거나 송도 주상복합아파트에 투자해 각각 2배의 수익을 올리고 있고 평촌이 급등한 것을 보고 인근 산본에 저평가 아파트를 잡아 재미를 봤다. 그는 "강북에서 2~3년 전 다세대를 몇채씩 사서 2배가량 수익을 낸 사람들이 주변에 있다"며 "이제는 강북 재개발에서 뒷북을 치기 보다는 개발호재는 있는데 약세인 지역을 눈여겨보되 인구가 줄어드는 지방은 피하라"고 말했다.

특히 최근 2~3년간 맹위를 떨치는 강북권 소형 아파트에 대해 "길게는 내년까지 강세가 이어질 수 있지만 결국은 중대형이 뜰 것"이라며 "결국 범강남권이나 강북 요지에서 중대형으로 갈아타는 게 나을 것"이라고 내다봤다. 강남권에서도 양극화 추세를 감안해 여유자금이 된다면 길게 보고 압구정 현대나 개포주공, 뚝섬 등을 노리라고 덧붙였다.

그는 또 "상가, 오피스텔 등 수익형부동산도 10억원 이상 있을 때 분산투자하는 것이지, 5억~10억원이 있다면 집부터 사야 한다"고 지적했다. 토지에 대해서는 "규제완화 전망에 맞춰 최근 당진, 양평, 여주, 이천 등에서 일부 매수세가 붙는듯한 느낌"이라고 소개했다.

● 성진수 천지인컨설팅 대표 "뉴타운 주변 공략 해볼만"

봉천·신림동등 빌라 관심…강남 급급매도 주목

"거품이 낀 뉴타운ㆍ재개발 투자보다는 역발상으로 주변부, 예를 들어 봉천동, 신림동 등의 재개발지역 주변 빌라를 노리는 것이 좋다고 봅니다."

성진수 천지인컨설팅 대표는 "내년께부터 강남권 재건축 규제가 어느정도 풀린다면 다시 강남권에 대한 관심이 높아질 것"이라며 "강남 접근성이 좋은 빌라를 실거주 목적으로 접근하는 유망하다"고 조언했다.

거품이 있다고 보는 강북이나 동작구, 관악구의 뉴타운ㆍ재개발 확정지역보다 주변부에서 빌라를 사게 되면 후광효과가 기대된다는 것. 과열 재개발지역에서 소형지분 감정평가액이 시세의 절반도 안나오는 경우가 적지 않은데 리스크를 줄이고 미래가치를 높이려면 일종의 '꿩 대신 닭' 을 선택해야 한다는게 그의 생각이다.

그는 최근 시장동향과 관련, "강남이 지난해부터 약보합세인데 서서히 '급매를 소개시켜달라'는 문의가 늘고 있다"며 "강북에서 소규모 빌딩을 팔아 강남에 오겠다는 사람도 있다"고 소개했다. 따라서 "서초 금호재건축처럼 좀 싸거나 최고가에 비해 2~3억원씩 떨어진 강남의 급급매를 잡는다면 성공할 확률이 높다"며 "아직까지는 급급매가 소화되는 단계지만 앞으로 정부의 규제완화 속도에 따라 상승세 반전이 가능하다"고 내다봤다. 강남권이 매수 대기자가 많은 상황에서 중기적으로 대출규제 일부 완화나 종부세 부과기준 상향 등이 이뤄지면 분위기가 달라질 가능성이 높다는 것.

그는 특히 "중개업소 중에서 네트워크망이 넓은 곳을 골라 유대관계를 돈독히 할 필요가 있다"고 말했다. 정말로 싸거나 투자가치가 있는 물건은 중개업소가 직접 주변 동료 및 단골 고객들과 함께 공동투자를 모색하는 것이 일반적이기 때문이다. 그도 최근 지방에서 임야가 3.3㎡당 420원에 나온 물건이 있어 투자했다고 소개했다. 소위 업계에서 말하는 눈먼 땅이나 물건이 나오는 경우가 왕왕 있어 중개업자들과 친하게 지내라는 것이다.

그는 중장기적으로는 "경기남부권은 땅값이 너무 올라 동부나 북부권 중 가평이나 남양주에서 토지거래허가구역 아닌 땅을 사두는 것도 괜찮다"며 "구글의 위성사진을 보며 값싼 임야 중에서 대지로 바꿀 수 있는 지역을 노리는 것도 좋다"고 말했다.

● 강공석 투모컨설팅 대표 "여유자금 있다면 땅 사라"

시가화 예정용지·고속도로 주변 한계 농지등 매력

"새정부가 토지 규제완화를 추진하고 있어 시가화 예정용지나 고속도로 주변 한계농지, 개발가능한 보전산지 등을 노리는 것이 좋습니다."

토지 전문가인 강공석 투모컨설팅대표는 "여유자금이 있다면 자식에게 물려준다는 생각으로 토지에 눈을 돌릴 때가 됐다"며 이같이 말했다

시가화예정용지는 앞으로 주거지나 상업용지로 바뀌어 도시로 편입될 수 있다는 점에서 최근 관심을 끌고 있다. 그는 "경기도 각 시ㆍ군의 2020년 도시기본계획이 속속 확정되면서 개발 가능 토지의 윤곽이 나오고 있다"며 "다만 시가화예정용지가 넓게 지정된데다 시ㆍ군의 도시기본계획이 알려지면서 가격이 꽤 올라 옥석을 가릴 필요가 있다"고 조언했다. 기존 도심과의 접근성이나 인구 유입 추세 등을 따져 일반용지에서 대지로 전환 가능한 것을 골라야 한다는 것이다.

그조차도 2000년대 초에 안산의 시가화예정용지를 바쁘다는 핑계로 말만 듣고 샀다가 도로로 수용돼 오히려 손해를 본 적도 있다고 털어놨다. 따라서 토지에 투자하려면 반드시 지자체나 현지 중개업소, 토착민들을 통해 정보파악에 적극 나서야 한다고 강조했다.

그는 또 수도권정비계획상 1차 거점도시인 수원, 인천, 2차 거점도시인 파주, 동두천, 평택, 이천, 남양주 등은 주변부 개발이 계속 진행될 것으로 보이고, 정부가 수도권의 3대 권역규제를 폐지를 검토하고 있어 이천, 여주, 양평, 광주 등이 혜택을 볼 것이라고 내다봤다.

그는 "관리지역의 농지ㆍ산지 전용허가권도 지자체장에게 넘어갈 예정이어서 당진처럼 아직 시가 아닌 곳 중에서 개발성이 강한 지역의 자연녹지를 공략하는 것도 효과적"이라며 "안양, 군포, 수원, 과천 등 이미 도시화가 진행된 곳의 성장관리권역 자연녹지도 괜찮다"고 말했다. 도시 주변 논, 밭, 임야 중에서 중장기적으로 개발가능성이 높은 지역을 고르는 것이 키 포인트라는 것이다.

그는 특히 "구거(수챗물이 흐르는 도랑)가 있던 맹지를 사서 도로를 내고 건축허가를 받으면 수익이 쏠쏠하다"며 "당진, 평택 등의 구거가 있던 관리지역 맹지를 사서 1년만에 2~3배 수익을 올리기도 했다"고 말했다. 구거는 지적도를 떼면 나오고 충청도와 강원도에 구거가 있던 맹지가 꽤 많다는게 그의 설명이다.