[시론] 기업형 임대주택제 평가와 과제

정부는 지난해 "2·26 임대차 시장 선진화 방안"을 통해 주택임대시장 전반에 대한 정책의 밑그림과 의지를 표명한 바 있다. 비록 대책 발표 후 예상치 못한 조세저항으로 일부 내용이 후퇴하기는 했지만 전문가들 사이에서 2·26대책은 임대주택 정책에 한 획을 그었다는 평가가 지배적이었다.

시장기반 확충·내수 증진 일석이조

그리고 정부는 2015년 경제정책 방향을 발표하면서 내수경기 활성화를 위한 정책과제로 또다시 '주택임대시장 활성화'를 꺼내 들었다. 지난 13일 발표된 "기업형 주택임대사업 육성을 통한 중산층 주거혁신 방안"이 그것이다. 이번 대책은 기업형 임대사업자 육성을 통해 먼저 임대주택 공급을 확대하려는 데 초점이 맞춰져 있다. 기존의 비제도권 임대주택을 제도권으로 전환하는 것은 단기간에 해결될 일이 아니기에 우선 기업형 임대사업자를 육성해 제도권 임대시장의 기반을 확충하겠다는 것이다. 아울러 기업형 임대주택사업이 활성화되면 연관 산업으로까지 파급효과가 있으니 내수경기를 살릴 수 있는 1석 2조의 전략이라고도 볼 수 있다.

무엇보다도 이번 대책의 가장 큰 의의는 바로 '임대주택의 공급확대'를 위한 종합대책이라는 것이다. 이번 대책은 임대주택을 신규로 건설하기 위한 택지·자금·세제·인프라에 대한 전폭적인 지원내용을 담았고 기존 임대사업에 걸림돌로 작용했던 각종 규제들을 대폭 완화·수정했다. 적어도 임대주택을 건설하는 데 제도적 걸림돌은 없애겠다는 것이다. 임대용 주택을 건설하는데 토지를 제공할 다양한 유인책도 내놓았다. 도심 내 공공부지, 그린벨트 해제지역, LH 보유토지는 물론 개인이나 기업들의 유휴토지까지도 임대주택용지로 제공할 경우 다양한 혜택이 주어진다. 심지어, 재개발 재건축 조합원들의 지분까지도 임대주택으로 활용할 경우 건축규제 완화, 처분조건부 거주(sale & leaseback) 등의 혜택을 부여할 계획이다.



아울러 이번 대책은 수년째 해법을 찾지 못하는 전세 문제를 일시적으로나마 수용하려는 의지를 담았다. 기업형 임대주택 대상을 바로 전세수요가 높은 '중산층'에 맞춘 것이다. 물론 실현이 되기까지는 시간이 좀 걸리고 초기임대료 제한이 없기 때문에 임대료 수준은 저렴하지 않겠지만 시중의 개인 임대주택보다는 좀 더 장기간 임대주택에 거주할 수 있다는 이점이 있다.

이번 대책은 2·26대책에 이어 임대주택정책의 시작에 불과하다. 많은 후속 과제가 있기 때문이다. 첫째 임대주택을 초기에 건설할 사업주체는 양성되겠지만 장기간 임대하려는 장기임대인 육성대책이 필요하다. 임대주택들이 4년 뒤 8년 뒤 분양 전환되지 않고 임대용 주택으로 남을지, 그 후에 이러한 임대주택을 구매할 투자자가 있을지에 대해서는 많은 의구심이 든다. 여전히 월세비중보다 보증금이 높은 우리 현실에서 임대운영 기간 동안의 수익을 보전할 수 있는 세제나 금융혜택이 충분한지도 의문이다.

세제 혜택 등 보완책 준비도 필요

월세 소득공제 혜택만으로 수요자들이 월세를 수용할지, 자칫 전세방식이 확산되면서 고액전세거주자들만 보호하고 안정적인 임대사업의 수익기반이 다시 붕괴하지는 않을지 우려도 된다. 결국 전환기적 형태의 임대주택정책의 한계를 어디까지 수용해야 할지도 선택해야 한다. 부족한 것은 입법화 과정에도 고치고 보완하면 된다. 그렇지만 이번 대책을 임대주택 공급자를 다변화하고 임대주택에 대한 부정적 인식전환의 기폭제로 삼는 건 꼭 관철시켜야 할 것이다.