[글로벌 포커스] 美 주택시장 끝모를 '침체 수렁'

모기지 채무불이행으로 소비자 파산 급증

차압매물 늘고 착공건수는 14년만에 최저

"내년중 연체대란 절정… 집값하락 지속될것"

[글로벌 포커스] 美 주택시장 끝모를 '침체 수렁'

모기지 채무불이행으로 소비자 파산 급증차압매물 늘고 착공건수는 14년만에 최저"내년중 연체대란 절정… 집값하락 지속될것"

뉴욕=권구찬특파원 [e-mail]

미시건주 포터빌에 살고 있는 브라언트 티투스(47)씨는 최근 진공청소기 판매사업이 부진에 빠져 주택 대출금을 갚지 못하는 바람에 주택차압 통보를 받았다. 6살과 9살 아이를 키우는 그는 주택차압 처분을 피하기 위해 법적ㆍ경제적 불이익을 감수하고 소비자 파산보호 를 선택했다.

주택 경기의 침체로 모기지를 갚지 못해 길바닥에 내쫓길 처지에 놓인 미국인들이 파산 법원을 찾으면서 소비자 파산신청이 급증하고 있다.

미 파산연구소(ABI)에 따르면 지난 9월 소비자 파산신청 건수는 6만9,000건. 이는 전년동기 대비 23%, 연초 대비 45% 각각 급증한 것이다.

티투스씨 처럼 파산신청보호(파산법13조)를 신청할 경우 차압 집행이 3~5년간 연기되는 대신에 이 기간 동안 모기지 원금 외에도 부채조정계획에 따른 연체 이자를 추가로 내야 한다. 모기지 채무불이행에 따른 소비자 파산의 증가는 미국 주택시장이 침체의 수렁에서 빠지면서 나타난 어두운 단면이다.

지난 8월 지구촌 금융시장에 신용경색의 쓰나미 충격도 따지고 보면 미국의 집값 하락에서 촉발됐다. 집값이 계속 오른다면 티투스씨는 자신의 집을 담보로 좀 더 이자율이 낮은 모기지 상품으로 갈아 탈수 있고, 모기지 회사 역시 부실여신을 쌓을 이유가 없다.

주택가격 하락은 주택과 금융 시장간의 선 순환 구조를 일거에 끊어놓은 핵심 요인이다. 주택 가격의 하락과 주택담보 대출을 갚지 못한 부도율과 연체율이 오르자 서브 프라임 모기지의 부실이 폭발했다.

모기지 업체가 주택을 담보로 잡고 발행한 주택담보부증권(MBS)와 부채담보부증권(CDO)등이 부실에 빠지지 이에 투자했던 헤지 펀드등 금융기관들이 연쇄적으로 부실의 늪에 빠진 것이다.

미 주택경기 침체의 끝이 보이지 않고 있다. 전미부동산 중개인협회(NAR)는 이달 초 올해 주택경기 전망을 하향 조정해 주택경기 침체의 골이 더욱 깊어지고 있음을 경고했다. NAR는 올해 기존주택과 신규주택 판매는 전년대비 각각 11%와 24% 감소할 것으로 수정했다.

최근 발표된 주요 주택관련 지표들은 주택경기가 날개 없이 추락하고 있음을 보여준다. 미 상무부의 주택착공건수는 지난 9월 중 119만1,00채로 14년 만에 최저 치를 기록했다.

2005년 매달 207만 채의 주택이 새로 지어진 것을 감안하면 절반수준으로 떨어진 셈이다. 반면 전체 주택에서 빈 집을 의미하는 재고주택 비율은 2005년 12.5%에서 지난해 13.2%로 떨어진 데 이어 올 상반기중 13.6%로 증가했다.

재고 주택의 증가와 차압 주택의 매물 출회는 주택경기 침체를 더욱 부추기고 있다. 올들어 9월까지 차압처분 된 주택은 22만3,500채로 1년 전에 비해 2배 가량 늘어났다. 이는 미국의 557가구 당 한 가구 꼴에 해당하는 엄청난 수치다.

분석 기관마다 차이는 있지만, 미 주택경기 침체가 적어도 내년까지 계속될 것이라데 공감대를 형성한다. 주택 경기의 바닥 확인이 늦어지는 최대 원인은 서브 프라임 모기지 연체 대란이 내년 중 피크에 달할 것이라는 분석에서 연유한다. 원리금을 갚지 못하면 차압주택의 증가->매물 확대->주택가격하락 및 신규 착공 감소 등 연쇄적인 부작용이 일으킨다.

부실의 진원지 서브 프라임 모기지는 통상 최초 2년간 4~6%의 낮은 확정금리를 적용하다, 3년차부터 7~12%의 변동 금리로 갈아타는 구조를 갖고 있다.

현재의 차압 주택은 지난 2005년에 대출 받았다가 원리금을 상환하지 못해 매물로 나온 것으로 서브 프라임 모기지 대출이 2005년과 2006년에 집중된 것을 감안하면 주택시장의 침체는 적어도 2008년까지 이어질 것이라는 분석이 설득력을 지닌다.

리먼브러스에 따르면 금리조정 대상 서브 프라임 모기지 규모는 ▦2007년 3,080억 달러 ▦2008년 3,490억 달러 ▦2009년 520억 달러로 내년이 최대치에 이른다. 신경경색의 충격을 제대로 흡수하지 못하면 내년이 더 큰 파장을 몰고 올 가능성도 배제하지 못한다.

미 모기지대출협회(MBA)는 내년 3분기까지 주택시장의 조정이 지속될 것이고, 특히 신용위기가 조기에 수습되지 않으면 2009년까지 주택가격 하락이 이어질 것이라고 전망했다. JP모건은 주택가격이 내년까지 7~15% 추가 하락할 것이라고 예상하고 있다.

입력시간 : 2007/10/24 17:22