[새해 부동산시장 기상도] "올핸 내집마련 해볼까"

신규분양 '풍년'…판교 3차·화성 동탄·광교등 ‘알짜 신도시’ 줄줄이 대기

수도권서만 22만가구 공급…민간 분양가 상한제등 고려…5~10년 내다본 계획 수립을

[새해 부동산시장 기상도] "올핸 내집마련 해볼까"

신규분양 '풍년'…판교 3차·화성 동탄·광교등 ‘알짜 신도시’ 줄줄이 대기수도권서만 22만가구 공급…민간 분양가 상한제등 고려…5~10년 내다본 계획 수립을

관련기사

• 지방 분양시장 어디가 좋은가

• 올 '알짜 택지지구' 분양은

• 올해 달라지는 부동산 제도

• 논의·국회통과 앞둔 제도

• GS, 조치원 자이 잔여분

• 부문별 투자 기상도

• 전문가들이 제시하는 청약 전략

• "올핸 내집마련 해볼까"

• 청주 신영 지웰시티

• 쌍용, 광주 금호동 336가구

• 롯데, 평창동 112가구

• SK, 회현동 주상복합

• 성수동·은평 뉴타운 돋보여

• 교하 월드 타운하우스

• 주공, 의왕 청계 612가구

• 우림건설 33, 34평형 잔여세대 선착순 분양

• 삼성, 종암2차 307가구

정해년(丁亥年) 정치분야의 이슈가 대선(大選)이라면 경제ㆍ사회분야의 키워드는 ‘집’이다. 참여정부 직후부터 시작된 ‘집’을 둘러싼 논란은 4년이 넘도록 계속 됐고 올해 역시 어김없이 사회를 뜨겁게 달굴 화두다.

특히 정부가 올해 시범실시 예정인 ‘반값 아파트’와 민간택지 아파트에 적용되는 분양가 상한제가 천정부지로 치솟은 집값에 자포자기 상태인 서민의 내집마련 꿈을 얼마나 되살려 낼지도 관심사다.

민간 연구소 관계자는 “올 한해는 집값 자체는 물론 집값 안정을 목표로 한 정치권과 정부의 대책, 그리고 분양가상한제 등으로 부동산 시장이 그 어느 해보다 큰 변화를 겪게 될 것”이라고 진단했다.

◇신규분양 키워드는 ‘신도시’= 올해 신규분양 시장의 키워드는 ‘신도시’로 압축된다. 부동산정보제공업체인 부동산114가 상위 100개 건설업체들을 대상으로 한 조사결과 서울 등 수도권에서 올 한해 공급될 아파트는 줄잡아 22만여가구. 지난해 9만5,000여가구의 2배가 넘는다.

서울에서 공급되는 물량은 5만1,171가구로, 이중 재개발ㆍ재건축 조합원분 등을 제외한 일반분양물량은 2만538가구인 것으로 집계됐다.

올해 신규분양 시장의 하일라이트는 경기도다. 14만7,442가구가 공급될 예정인 가운데 판교신도시 3차공급을 비롯해 화성 동탄ㆍ광교ㆍ파주 운정 등 내로라 하는 대규모 신도시 아파트들로 청약시장이 뜨겁게 달아오를 전망이다.

‘신도시’로 대표되는 공급 물량 확대와 함께 ‘공공 주도형’으로의 공급질서 개편도 올해 신규 분양시장의 특징이다. 이는 신규분양 시장에서 무주택자 등 서민의 기회는 확대되는 반면 유주택자의 문은 그만큼 좁아지는 것을 뜻한다. 내집마련 수요자나 교체수요자, 그리고 투자자 모두에게 ‘발상의 전환’을 요구하는 셈이다.

◇5~10년 계획을 세워라= 시선을 사로잡을 공급이 잇따르지만 내집마련수요자들의 선택은 더욱 어려워졌다. 시장의 판도를 바꿀 메가톤급 대책들이 잇따르면서 올해 주택 시장의 시계(視界)는 ‘제로(0)’다. 지난해 11ㆍ15 대책을 통해 대규모 공급확대 방안이 마련됐지만 이후 민간택지 아파트 분양가 상한제, 반값 아파트 시범실시 등의 후속대책이 터져 나오면서 전문가들조차 전망을 보류할 정도로 향후 시장 상황을 점치기조차 힘들어졌다.

특히 공급이 늘어난 것에 비례해 주택 구입ㆍ거래ㆍ보유에 대한 규제도 강화됐다는 점에 주목해야 한다.

전문가들은 내집마련 수요자들은 최소한 5~10년 후를 내다볼 필요가 있다고 조언하고 있다. 이미 공공택지에 5~10년의 전매제한된데 이어 9월부터 분양가 상한제가 민간택지로 확대되면 민간에도 비슷한 전매 금지 규정이 적용될 가능성이 크기 때문이다.

일단 한번 아파트를 분양받으면 최소한 5~10년간은 다른 곳으로 갈아타기가 어려워진 만큼 집을 살 때 더 다양한 여건을 고려해야 한다. 집값 상승 전망 외에 생활ㆍ교육ㆍ주변환경 등 모든 요소들을 감안해 신중하게 선택해야 하는 셈이다.

내집마련정보사 관계자는 “청약대기자들은 재당첨 제한으로 청약통장 사용에 신중할 필요가 있다”며 “특히 전매 제한이 강화될 가능성이 커 10년을 내다본 청약전략을 세워야 한다”고 말했다.

◇‘집’ 밖으로 눈을 돌리자= 올해부터 2주택자에도 양도소득세 중과세가 확대 적용되고 주택에 대한 규제도 한층 강화되고 있다. 주택에 대한 투기 차단 조치가 수위를 높이고 있는데 굳이 투자처로 더 이상 ‘집’을 고집하기는 어려워진 셈이다. 11ㆍ15대책 이후 강남권 재건축 매물이 늘고 단기간에 올랐던 일부 외곽지역 아파트를 중심으로 집값이 하락세를 보이고 있는 점도 염두에 둬야 한다.

전문가들은 이 때문에 부동산 투자에도 포트폴리오가 필요하다고 입을 모으고 있다. 자산가치 상승에 의존하는 주택 일변도의 투자 패턴에서 벗어나 임대로 등 안정적 수익에 무게를 둔 수익형 부동산에 눈길을 돌려봄직 하다는 것이다.

물론 수익형 부동산은 주택과 달리 그만큼 리스크가 높고 투자가치 분석도 쉽지 않다. 이는 주먹구구식 투자 보다는 발로 뛰고 공부하는 분석형 부동산 투자의 필요성이 커진다는 것을 의미한다.

업계 관계자는 “주택과 달리 수익형 부동산 상품은 일반인이 쉽게 접근하기 어렵다”며 “이 때문에 펀드 등 부동산 관련 간접투자상품에 대한 관심도 높아질 것”으로 예상했다.

입력시간 : 2007/01/04 13:24