상가 건물주가 임대료 올려 달라는데 적당한 액수인지…

건물주는 상가건물임대차보호법상 보호받는 임차인에게 보증금 또는 월세의 100분의12 금액을 초과해서 임대료 인상을 요구할 수 없다. Q. 서울 노원구 상계동에서 피아노학원을 운영하고 있는 임차인 김은순씨(여ㆍ40세)는 건물주가 임대료를 인상한다고 해서 걱정이다. 1년 전에 보증금 2,000만원, 월세 150만원으로 임대차 계약을 했는데 이번 계약 갱신시점에서는 건물주가 보증금 3,000만원, 월세 200만원을 요구하고 있기 때문이다. 건물주가 요구하는 임대료가 부당한 것은 아닌지 궁금하다. A. 상가의 경우 보증금과 월세의 규모에 따라 상가건물임대차보호법이 적용된다. 서울지역의 경우 상가건물임대차보호법에 보호를 받을 수 있는 환산보증금액(보증금+월세×100)은 2억4,000만원 이하로 김씨는 상가건물임대차보호법상 임차인으로서 보호를 받을 수 있다(상가건물임대차보호법 시행령 제2조 참조). 이런 임차인에 대해서는 건물주라도 마음대로 임대료를 인상하지 못한다. 상가건물임대차보호법을 살펴보면 보증금 또는 월세의 증액청구는 청구 당시의 보증금 또는 월세의 100분의12를 초과하지 못하는 것으로 정하고 있다(상가건물임대차보호법 시행령 제4조 참조). 이 규정에 의해 계산을 해보면 건물주가 최대한 요구할 수 있는 보증금은 2,240만원(2,000만원+2,000만원×12%), 월세는 168만원(150만원+150만원×12%)까지 가능하다. 건물주는 보증금과 월세를 동시에 인상할 수 있는 것이 아니라 둘 중에 하나를 선택해야 한다. 또 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우에도 그 전환하고자 하는 보증금액에 연 15%를 초과하는 비율을 적용해서는 안 된다(상가건물임대차보호법 시행령 제5조). 보증금 100%를 월세로 전환한다고 가정하더라도 최대한 받을 수 있는 월세는 총 175만원이라는 얘기다(보증금 2, 000만원×100%×15%÷12+월세 150만원). 결론적으로 건물주가 김씨에게 요구하는 임대료는 부당하며 건물주는 상가건물임대차보호법에서 정하는 비율의 범위 안에서만 임대료를 인상할 수 있다. 만약 김씨가 이미 건물주에게 높은 임대료를 지급했다고 하더라도 임차인에게 불리한 약정은 무효이기 때문에 부당한 임대료에 대해서는 반환을 청구할 수 있다(상가건물임대차보호법 제15조 참조).