[2005년 부동산시장 전망] <2> 토지전망

내년 토지시장의 향방을 결정할 키워드는 각종 개발 정책이다. 신행정수도 이전 무산에 따른 대안도시 개발, 기업도시 건설, 농지제도 개편 등 정부가 추진중인 대규모 개발 정책이 토지가격의 동향을 좌우할 것이라는 얘기다. 전문가들은 경기침체, 세 부담 증가 등의 영향으로 올해와 같은 큰 폭의 가격 상승은 나타나지 않을 공산이 크지만 정부의 잇따른 개발 정책으로 토지 값은‘현 수준 유지 혹은 소폭 상승’할 가능성이 높은 것으로 진단하고 있다. 한마디로 강보합세가 유지될 것이라는 전망이다. 실제 한국토지공사는 내년 땅값이 평균 0.6%, 개발 재료가 있는 지역은 1~2% 상승할 것으로 점치고 있다. 건설산업연구원도 1~2% 상승할 것으로 내다보고 있다. 땅값의 강보합세 지속은 각종 비용 상승으로 연결되면서 아파트 등 신규 개발사업의 유보 및 중단 현상도 가져올 가능성이 크다. 이 같은 전망을 반영하듯 최근 큰 폭으로 오른 땅값 때문에 개발을 포기하는 시행사들이 늘어나고 있는 추세다. 시행사 참좋은건설의 이강오 사장은 “현재의 토지 가격은 아파트 분양가격을 높게 책정하지 않으면 개발을 통한 적정이윤도 보장 받기 어려울 정도로 높은 수준”이라며 “내년 역시 이 같은 현상은 지속될 것으로 보인다”고 말했다. ◇땅 투기 열풍, 토지가격 끌어 올려= 올해 토지시장은 하반기에 주춤했지만 상반기까지는 투기 열풍에 휩싸였다. 이에 따라 땅값도 큰 폭으로 올랐다. 한국토지공사에 따르면 올해 땅값은 지난해보다 3.3% 상승했다. 지역별로는 충남이 11.4%, 파주 11.8%, 서울 3.7%, 인천 3.6% 등 전 지역에서 동시다발적인 상승세를 보였다. 대규모 개발 정책이 발표됐고, 이에 편승한 기획부동산이 전국의 토지시장을 들쑤셔 놓은 결과다. 충청권의 경우 5만원 대 농지가 며칠 사이 20만~30만원까지 오르는 등 급등세를 보였다. 원주, 해남, 군산 등 기업도시 유치가 예상되는 곳도 연초 대비 2배 이상 오른 곳이 적지 않다. 서울 역시 뉴타운 등 개발사업으로 주요 도로변 땅값은 평당 3,000만원을 넘어섰다. 강남 도로변에서는 평당 4,000만원 이하 매물을 찾기 힘들 정도다. ◇시장 침체에도 가격은 요지부동= 토지시장 역시 내년에 많은 악재를 가지고 있다. 보유세 개편은 ‘집 부자’ 뿐 아니라 ‘땅 부자’에게도 현재보다 많은 세금을 요구하고 있기 때문이다. 이와 함께 아파트 등 주택시장 침체에 따른 개발수요 감소도 악재로 작용할 전망이다. 이처럼 시장 여건만 놓고 보면 토지 값의 하락은 불가피하다. 그러나 현실은 그렇지 않을 것으로 보인다. 도시민의 농지 무제한 소유를 허용하는 개정 농지법이 내년 상반기에 시행된다. 기업도시 후보지 1~2곳도 곧 선정된다. 판교, 파주 등 대규모 택지개발사업도 계속되고, 신행정수도 이전 무산에 따른 충청권 개발 논의도 본격화될 전망이다. 각 지방자치단체가 추진중인 개발공약 역시 수를 헤아리기 어렵다. 김선덕 건설산업전략연구소장은 “시중 부동자금이 400조원에 이르는 등 뭉칫돈이 여전히 갈 곳을 찾지 못하고 있다”며 “이 같은 상태에서 쏟아지는 각종 개발 정책은 토지시장에 투기적 가수요를 증폭시키는 결과를 초래하게 될 것”이라고 말했다. 결국 토지 값은 부동산시장 침체에 아랑곳 없이 강보합세를 보일 가능성이 높다는 것이다. 한국토지공사 연구개발처 김창수 박사는 “투자 자금의 토지시장 유입은 내년에도 지속될 것으로 예상된다”며 “특히 충남 지역이 2.3% 상승할 것으로 예상되는 등 수도권과 개발 호재 주변지역을 중심으로 국지적인 지가 상승세가 나타날 것”이라고 전망했다.