[시론/6월 15일] 주택정책에 現정부 색깔 내야

주택시장이 혼란스럽다. 침체된 분위기는 누구나 공감하지만 대폭락이니 거품붕괴니 하는 예측에 대해서는 의견이 갈린다. 지방 미분양 문제는 조금씩 완화되지만 중견 건설회사들의 부도 공포는 되레 커지고 있다. 보금자리주택이 '주택 로또'라고 하더니 미분양이 속출해 정책의 동력이 약해지는 듯하다. 시장이 약세를 보이지만 주택담보대출 규제나 토지거래허가구역 재지정, 보금자리주택 건설, 부동산세제 등 여러 측면에서 정부는 가격이 오를 가능성을 차단하는 데 진력한다. 주택 보유자들은 집값이 오르는 것은 차치하고 도대체 거래가 되지 않는 데 대한 불만이 높다. 그래서 여당의 지방선거 패배가 '가출한 집토끼들(전통 지지층)의 반란'이라는 해석도 나온다. 보금자리등 정책 동력 약해져

전국을 하나의 주택시장으로 본다면 현 상황을 딱히 하나로 규정하기가 어렵다. 그러나 지난 2003년 이후 지역별 시장들이 서로 다른 양상을 보인 것에 주목해야 한다. 정부의 과도한 규제 때문에 수도권에서 사업을 하기 어려워진 건설회사들이 지방으로 몰려 지방의 주택시장이 극심한 미분양 사태를 겪었다. 그 후 몇 년간 신규 공급이 거의 중단되는 과정을 거쳐 이제는 간신히 회생의 기미를 보인다. 수도권 외곽지역에서는 호황기에 짓기만 하면 팔리던 주택들의 '옥석 가리기'가 빠르게 진행되고 있다. 올해 주택분양물량이 늘어나면서 과도한 조정이 있는 곳도 일부 있지만 대체로 제값을 찾아가는 과정이다.

보다 많은 사람들의 관심사인 서울 통근권 시장은 지난 5~6년간 공급이 부족했기 때문에 여러 악재들에도 불구하고 가격 하락이 뚜렷하지 않다. 5월 말 현재 서울의 주택 매매 및 전세 가격은 전년 말 대비 각각 0.2%, 2.7% 오른 상태이고 전년 동기 대비 각각 3.5%, 9.1% 올랐다. 서울 시장만 본다면 지표상 침체라고 보기 어렵다. 오히려 전세가 상승이 의미하는 바를 걱정할 때다. 2003년까지 매년 10만가구 내지 그 이상이던 서울의 주택 공급이 2004년 이후 거의 절반 수준으로 떨어졌고 그 상태가 7년째 지속되고 있다. 경기가 회복되고 금융규제 등이 완화되는 시점에 가격이 급등할 가능성이 크다. 이 때문에 세부적으로는 여러 문제를 지적할 수 있지만 보금자리주택의 대량 건설이 당위성을 갖는다.

주택시장에 여러 현상이 섞여 나타나기 때문에 가격이 많이 올랐다거나 그렇지 않다거나 결론을 내리기 어렵다. 마음만 먹으면 주문대로 결론이 나올 수 있을 정도다. 따라서 주택 가격을 전반적으로 낮추거나 높이려는 시도보다는 국민들이 아프고 불편해 하는 사안들을 하나하나 다루는 미시적인 접근이 바람직하다.

예컨대 현재 가장 큰 문제는 거래가 이뤄지지 않는다는 점이다. 팔고 싶어도 팔리지 않고 팔리지 않으니 사지 못한다. 사람들이 이사를 못하게 되니 이삿짐센터부터 가구점, 인테리어, 동네 음식점 등 영세 내수업종이 연쇄적으로 침체를 겪을 수밖에 없다.

DTI 일부 완화로 침체 탈피를

문제를 해소하기 위해 총부채상환비율(DTI) 규제를 일부만 완화해도 크게 나아질 것이다. 주택담보인정비율(LTV)이 평균 50% 수준이므로 DTI 규제를 조금 완화한다고 해서 대출의 건전성이 위협받지는 않을 것이다. 재건축이나 부동산세제에 대한 이 같은 생활지향적 규제완화 건수는 얼마든지 찾을 수 있다.

좀 더 크게 보면 현재의 주택시장 침체는 정부가 고유의 색깔을 가진 정책을 펼 수 있는 절호의 기회다. 전 정부가 남긴 반시장적 정책들과 정서를 어찌하지 못하고 지금까지 끌고 오던 상황을 탈피해야 한다. 무주택 저소득층에 다방면의 지원을 하는 것은 당연하지만 정부의 주택정책은 고소득층의 고급 주택의 가격을 묶어두는 데 더 신경을 써왔다.

적어도 IMF 외환위기를 겪으면서 김대중 정부가 이뤄낸 규제 및 세제로 되돌아가는 것이 바람직하다. 그것이 이명박 대통령의 대선 공약이었고 많은 국민들이 이 대통령과 여당을 지지한 이유였다.