|
|
|
미분양 폭탄 맞은 신도시, 급기야…
[출구전략 속도내는 신도시] 도심 개발·임대 위주로 선회… 아파트 대량공급 시대 막 내린다벤처단지·컨벤션센터 등 먼저 유치입주 사업자엔 세제·금융 인센티브교통망도 입주전에 갖춰 불편 해소
서일범기자squiz@sed.co.kr
지구 지정 당시만 해도 인근의 악성 미분양 아파트에조차 투자자들이 몰렸던 인천 검단신도시 전경. 정부가 사실상 신도시 정책을 폐기하기로 한 것은 부동산 경기 침체와 미분양 적체로 순기능을 거의 상실했다는 판단 때문이다. /서울경제DB
전체 면적이 약 1,118만㎡에 달하는 인천 검단신도시 1지구에서 첨단기업들에 공급하도록 할당된 자족시설용지는 19만7,000㎡다. 전체 면적의 1.8%에 불과하다. 분양시장만 열리면 청약자들이 몰리던 2000년대 중반에 개발계획을 수립하다 보니 도시가 스스로 살아갈 수 있는 핵심 기능에 대한 배려가 적었던 것이다. 그나마도 일부 신도시에서는 이런 땅을 배정만 해놓은 채 개발하지 않고 먼저 아파트 분양에 나서 미분양 사태를 부추겼다는 평가를 받고 있다.
이 같은 상황에서 정부가 신도시 개발 구도를 가다듬고 입주 사업자에 대한 세제ㆍ금융 인센티브 지급을 검토하고 나선 것은 기존 체계로는 ▦부동산 경기 침체 ▦인구구조 및 주택정책 변화 ▦고질적인 초기 입주민 불편 등을 더 이상 감당할 수 없다는 판단 때문이다.
동시에 박근혜 대통령이 도심지ㆍ임대주택 위주의 공급계획을 천명한 마당에 미분양 부담이 큰 수도권 외곽 신도시 개발을 굳이 강행할 필요가 없다는 판단도 깔린 것으로 풀이된다.
다만 이 경우 신도시 계획 자체를 수정해야 하는 탓에 토지 공급은 물론 아파트 분양도 자연히 미뤄지게 된다. 한국토지주택공사(LH)의 한 관계자는 "각종 원가를 확정하고 토지이용 계획을 다시 짜면 아파트 공급이 언제 시작될지 예상하기 어렵다"고 설명했다.
◇주택정책 변화 신호탄=기존 신도시 사업구조를 선(先) 기반확충으로 전환하고 보금자리지구도 더 이상 지정하지 않기로 가닥을 잡으면서 30년 가까이 이어져온 아파트 대량공급 시대도 사실상 막을 내린 것으로 분석된다.
도심 외곽을 중심으로 한 밀어내기 주택공급이 줄어들면 도심 내부의 재개발ㆍ재건축이나 유휴지만이 사실상 유일한 공급대안으로 남게 된다. 건설업계는 보금자리주택 사업을 위한 연간 소요재원 약 10조원을 재개발ㆍ재건축 사업에 투입하면 약 9만3,000가구의 주택을 매입해 이를 서민용 장기임대주택으로 활용할 수 있다고 1월 대통령직인수위원회에 건의한 바 있다.
용적률을 완화해 가구 수와 사업성을 높이는 것도 또 다른 방법이다. 서승환 국토교통부 장관 내정자는 6일 국회 인사청문회에서 "용적률은 도시 전체의 체계적 개발을 감안해 완화할 부분이 있는지 적극적으로 검토하겠다"고 밝혀 가능성을 열어둔 상태다.
◇수도권 미분양도 고려=부동산 경기가 좀처럼 살아나지 않아 미분양 부담이 큰 것도 신도시 사업을 '선개발ㆍ후분양'으로 바꾸는 이유다.
실제로 검단신도시보다 입지조건이 낫다는 평가를 받는 김포한강신도시에만 현재 3,500여가구의 미분양이 남아 있는 것으로 파악된다. 이런 상황에서 검단신도시에 발을 담글 건설사도 없고 분양이 이뤄지더라도 대규모 미분양만 양산할 가능성이 높다는 게 당국의 분석이다.
국토부에 따르면 수도권의 미분양 주택은 글로벌 금융위기가 발생한 2008년부터 급속히 늘어나기 시작해 1월 현재 3만3,784가구에 달한다. 이 중 이른바 '악성 미분양'으로 통하는 준공 후 미분양만 1만5,707가구로 절반가량이 준공 이후에도 주인을 찾지 못하고 있다.
◇입주민 초기 불편도 줄어들 듯=자족시설을 어느 정도 개발한 뒤 아파트 분양에 나서면 신도시마다 고질병처럼 앓아온 초기 입주민 불편도 다소 해소될 것으로 보인다.
워낙 입지가 좋아 성공적인 신도시로 평가되는 판교신도시만 해도 입주 초기에는 사업체는커녕 변변한 슈퍼마켓이나 대중교통도 마련되지 않아 주민들이 상당한 불편을 겪었었다.
교통이 불편한 영종신도시 등은 주민들의 불만이 대규모 소송으로 이어진 케이스다.
생활여건이 제대로 갖춰지지 않으면 아파트 계약자들의 입주율이 낮아지는 것은 물론 줄소송의 원인이 돼 건설사 자금난을 부채질한다고 건설업계는 토로해왔다.
다만 정부는 신도시에 입주하는 기업에 어떤 방식으로 인센티브를 줄지에 대해서는 아직 명확한 가이드라인을 수립하지 못했다. 국토부의 한 고위관계자는 "세제ㆍ금융 혜택이 제일 확실하지만 관계 법령 정비 등의 작업을 거쳐야 한다"고 설명했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
