'월세 소득공제 확대' 실효 거두려면 집주인도 인센티브 줘야

전월세상한제 되레 가격폭등 불러 부분도입 한다해도 부작용 우려

공공임대 조기공급 효과는 미미… 매입 임대사업자 세혜택 늘려야

정부가 오는 28일 전월세 대책을 내놓기로 했지만 시장에서는 보다 면밀한 검토를 통한 신중한 접근이 필요하다는 지적이 제기된다. 전세·매매 시세표가 붙어 있는 서울 송파구 잠실동의 한중개업소. /서울경제DB

정부와 새누리당이 오는 28일 전월세 대책을 내놓기로 하면서 월세 소득공제 한도 인상, 공공 임대주택 조기 공급 등 일부 방안이 전해지고 있다. 한편 민주당은 당정의 전월세 대책을 '언발에 오줌 누기'라는 원색적인 표현으로 비난하며 전월세상한제 전면 도입을 주장하고 나섰다.

지난 19일 박근혜 대통령의 "전월세 대책을 마련하라"는 특명이 떨어진 후 당정의 움직임이 빨라진 가운데 전문가들은 전세대란 해결을 위한 정책적 대응은 반기면서도 일부 정책은 부작용이 있는 만큼 신중한 접근이 필요하다고 조언한다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "정부와 국회가 다주택자 양도세 중과 및 분양가상한제 폐지 등 시장 활성화를 위해 제기돼왔던 내용들에 적극적으로 나서는 모습은 긍정적"이라면서도 "전월세상한제 도입 등은 부작용이 우려되는 만큼 신중을 기할 필요가 있다"고 말했다.

◇월세 소득공제, 집주인에게도 혜택 줘야=월세 소득공제 확대 방안에 대해 전문가들은 임대시장의 패러다임이 전세에서 월세 중심으로 재편되고 있는 만큼 월세 거주자에 대한 혜택을 늘려주는 것은 바람직하다는 평가를 하고 있다. 기존 전세 세입자가 매물에 여유가 있는 보증부 월세로 전환할 수 있는 유인책이 필요하기 때문이다.

김규정 우리투자증권 부동산팀장은 "소비자들이 월세로 가지 않는 이유는 비용부담이 너무 크기 때문"이라며 "전세수요를 분산시키려면 세입자들의 월세전환 부담을 실질적으로 낮춰주는 것이 필요하다"고 말했다.

다만 월세 소득공제 확대 역시 실효성을 거두려면 단순히 세입자뿐만 아니라 집주인에 대한 혜택 역시 늘어나야 한다는 지적이다. 월세 소득공제를 받는 세입자가 적은 것은 집주인이 세원 노출을 꺼려 신고를 하지 못하는 경우가 많기 때문. 특히 장기 임대사업을 하는 다주택자의 경우 전월세 시장 안정에 기여한 만큼 이에 상응하는 인센티브를 줘야 한다는 의견이 제시된다. 현재 매입임대사업자에 대해 주택 보유기간에 따라 양도세 장기보유특별공제를 차등 적용 중인데 이를 확대할 필요가 있다는 지적이다.

또 당분간 임대소득세를 과세하지 않는 '당근'을 제시함으로써 월세 소득공제 확대가 자리잡을 수 있는 기간을 마련해야 한다는 주장도 제기된다. 김현아 건설산업연구원 건설경제연구실장은 "집주인의 임대소득에 대한 과세포착을 당분간 유예해줄 필요가 있다"며 "집주인과 세입자 간의 합의가 이뤄져 월세 소득공제 신청이 늘어나게 되면 월세시장에 대한 정보가 확대될 것이고 그때 적정 임대료에 대한 논의도 가능해질 것"이라고 주장했다.

◇전월세상한제…부작용이 더 크다=뜨거운 감자로 떠오른 전월세 상한제는 대부분 전문가들이 부정적인 입장을 보였다. 가격을 직접 통제하는 것 자체가 시장경제 원칙에 맞지 않고 무엇보다도 상한제 도입을 앞두고 집주인들이 임차료를 과도하게 올리는 풍선효과가 발생할 수 있다는 이유에서다. 전월세상한제가 일정 금액이나 면적 이하의 서민용 주택에 대해서만 부분적으로 도입된다 하더라도 실효성이 크지 않고 가격 폭등의 가능성 역시 높다는 지적이다.



함영진 부동산114 리서치센터장은 "정치권에서는 당장 임대료를 어느 수준에 묶어놓으면 전월세 값이 오르지 않을 것으로 보는데 이는 잘못된 생각"이라며 "전면시행이든 부분적용이든 과표구간을 피하기 위해 임대료를 올리는 사례가 속출할 것"이라고 전망했다.

심교언 교수도 "과거 임대차 계약기간을 1년에서 2년으로 늘릴 때도 서울 지역을 중심으로 임대료가 급등했다"며 "계약갱신청구권을 보장하고 5%의 인상제한을 두게 되면 집주인들은 4년간 임대료를 못 올릴 것을 감안해 임대료를 미리 올릴 가능성이 크다"고 말했다.

◇공공임대 확대는 조삼모사…민간임대시장 활성화에 더 무게 둬야=시장 전문가들은 아울러 전세난 해소를 위해 공급확대가 시급한 실정이지만 공공임대주택의 입주시기를 앞당기는 것만으로는 역부족이라고 평가했다. 아파트 공기를 감안하면 빨라야 1~2개월 정도 단축이 가능하고 입주시기가 빨라진다 하더라도 수혜대상은 지극히 한정적이기 때문이다. 이창무 한양대 교수는 "임대주택은 분양이 아닌 입주시점이 중요하기 때문에 당장 효과를 보기에는 시간적 여유가 없다"며 "공공임대 공급이 조금 늘어나봤자 저소득층에게만 영향을 미칠 것이고 고액 전세시장의 전세난 해소를 기대하기는 힘들다"고 말했다.

오히려 그동안 위축돼 있던 민간임대사업을 활성화하는 방향으로 역량을 집중해야 한다는 지적이다. 공공임대주택만으로는 전체 임대 수요를 충족시키기에 턱없이 부족하기 때문에 다주택자에 대한 규제를 완화해 민간 공급분을 늘려야 한다는 주장이다.

함영진 리서치센터장은 "다주택자 양도세 중과제를 폐지하고 매입임대사업자에 대한 혜택을 늘려야 한다"며 "국회가 기존에 제기돼왔던 시장 활성화 대책을 통과시키는 데 역량을 집중해야 할 것"이라고 강조했다.