[세무상담코너] 3주택 중 1채 처분시 양도세는…

Q. 허 모씨는 현재 거주하는 서울 성동구 32평형 A 아파트와 강서구 24평형 B 아파트, 강원도 원주시의 소형 단독주택(기준시가 6,000만원) 등 3주택을 보유하고 있다. 이 중 최근 마곡지구 개발호재로 시세가 오른 강서구 소재 B 아파트를 처분하려고 한다. 하지만 3주택 중 1채를 처분할 경우 올해부터 양도세가 중과된다고 알고 있어 매각을 주저하고 있다. A. 3주택 보유자가 주택을 매각할 경우 실 거래가 기준 차익의 60%를 양도세로 과세하며 장기보유에 따른 혜택도 없다. 그렇다면 서울의 고가 주택이든 지방의 농가 주택이든 똑같이 주택 수로 판단을 해야 할까? 그렇지 않다. 세법상 수도권ㆍ광역시 이외 지역에 소재 하는 기준시가 3억원 이하 주택은 3주택 판단 시 주택 수에서 제외된다. 허 씨의 경우 원주시의 소형 단독주택은 기준시가가 3억원에 미달하므로 강서구 B 아파트를 매각하면 2주택 보유로 간주된다. 즉 양도차익의 9~36%인 일반 양도세율로 과세되므로 생각만큼 양도세 부담이 크지 않다. 6년 전 1억5,000만원에 취득한 강서구 B 아파트를 2억5,000만원에 매각할 경우 양도차익 1억원에서 장기보유 공제액 1,500만원을 차감한 8,500만원에 대해 9~36% 세율을 적용하면 약 1,800만원 정도의 양도세가 예상된다. 만약 수도권에만 3채를 보유했다면 양도차익 1억원에 대해 60% 세율을 적용, 약 5,800만원의 양도세가 부과된다.