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오는 10월부터 사전 청약에 들어갈 강남권 보금자리 주택의 분양가가 주변의 절반 이하에 불과해 많게는 두배가 넘는 시세차익이 예상되지만 현실적으로 이를 환수할 마땅한 장치는 전무해 보완책 마련이 시급한 것으로 지적되고 있다. 9일 업계에 따르면 정부가 보금자리주택단지 시범지구로 지정한 강남 세곡ㆍ서초 우면지구 등의 분양가가 3.3㎡당 1,200만~1,300만원 수준으로 예상되고 있다. 이는 분양가상한제 기준에 따라 3.3㎡당 700만원대인 토지 조성원가와 건축 용적률, 대한주택공사의 건축비 등을 바탕으로 추산한 금액이다. 주변 일원동 일대 아파트 평균 매매가는 3.3㎡당 2,600만원선에 달하는 것과 비교하면 절반에 불과한 수준으로 당첨만 되면 입주자는 당장 두배가 넘는 시세차익을 얻는 셈이다. 하남 미사지구와 고양 원흥지구도 세곡ㆍ우면지구에는 못 미치지만 분양가가 주변 시세보다 30% 정도 낮은 수준이 될 것으로 예상되고 있다. 보금자리주택의 분양가가 이처럼 주변시세보다 훨씬 낮은 수준에 머무는 이유는 개발제한구역(그린벨트)를 해제해 조성하는 택지여서 땅값이 저렴하기 때문이다. 이 때문에 서민주거안정이라는 당초 도입 취지와 달리 자칫 청약과열을 몰고 와 ‘로또 아파트’화할 우려가 높은 상황이다. 함영진 부동산써브 실장은 “당첨 우선순위가 정해져 있는 청약저축 가입자를 대상으로 하지만 이 정도 시세차익이라면 청약 과열 현상이 일어나는 것은 당연한 일” 이라며 “자칫 당첨 안정권인 청약통장 불법 거래의 가능성도 있다”고 말했다. 주무부처인 국토해양부의 한 관계자도 “일부 보금자리주택단지의 과도한 시세차익 문제를 고민하고 있다”며 “이익 환수를 위한 보완장치 마련을 검토 중”이라고 말했다. 하지만 이 같은 우려에도 불구하고 현행 법규로는 분양가를 적정선으로 높이거나 과도한 시세차익을 환수하는 제도적 장치가 전무한 상황이다. 분양가상한제가 적용될 경우 토지조성원가와 건축비 등 법으로 정해진 분양가산정 기준 외에 따로 분양가를 높일 수 있는 방안이 없다. 분양가와 시세차익이 클 경우 시세의 80% 수준까지 채권을 매입하도록 하는 채권입찰제 역시 전용 85㎡ 초과 중대형아파트에만 적용되기 때문에 중소형으로 공급되는 보금자리주택에는 적용할 근거가 없다. 우면ㆍ세곡지구 아파트는 ‘3년 보유, 2년 거주’, 미사ㆍ원흥지구는 ‘3년 보유’라는 요건만 충족하면 시세가 6억원을 초과하지 않을 경우 양도소득세도 100% 감면되기 때문에 매도 시점에서 이익을 환수하는 것도 불가능하다. 보금자리주택 첫 공급(사전예약제 기준)이 시작되는 9월 이전에 주택법 시행령을 서둘러 개정해 중소형아파트에도 채권입찰제를 확대 적용하는 대안도 거론되고 있지만 이 경우 다른 공공택지 중소형아파트에도 적용해야 한다는 부담이 있다. 박원갑 스피드뱅크 소장은 “시세차익을 너무 많이 환수해 실질 분양가가 높아지면 무늬만 서민용 주택이라는 비난이 나올 수 있다”며 “서민주택 공급과 투기 방지라는 두마리 토끼를 잡을 수 있는 대안이 필요할 것”이라고 말했다.
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