[구룡마을 전면수용방식 개발 합의했지만…] 토지주 설득·세부 계획 마련 '산넘어 산'

"재산권 심각한 제한 받았다" 토지주 불만의 목소리 높아

원활히 사업재개될지 불투명

보상비 2000여억 추가 발생… 거주민 임대료 증가도 문제

서울시와 강남구의 대립으로 사업구역 해제까지 치달았던 ''구룡마을 개발사업''이 전면 수용 방식으로 재개되지만 넘어야 할 산은 여전히 많다. 개포지구에서 바라본 구룡마을 전경. /권욱기자

오랜 기간 갈등과 반목을 반복해왔던 구룡마을 개발을 재개하기 위해 서울시가 강남구의 전면·수용방식을 받아들이기로 했지만 여전히 풀어야 할 과제도 만만치 않다는 지적이다. 지난 2012년 도시개발구역 지정 고시 이후 해제까지 2년이 넘도록 서울시와 강남구, 주민들이 치열한 갈등을 벌여오며 불거진 문제들을 일시에 해소하기란 쉽지 않기 때문이다. 서울시가 큰 틀에서 강남구의 제안을 받아들인다고 하더라도 세부 사업계획 마련 과정에서 불협화음을 낳을 여지도 남아 있는 만큼 섣부른 낙관은 금물이라는 의견도 나온다.

◇어떤 곳인가=구룡마을은 서울시내에서 규모가 가장 큰 무허가 판자촌이다. 총면적은 29만㎡로 무허가 건축물 403동에 1,092가구 2,089명이 거주하고 있다. 이곳은 양재대로를 사이에 두고 개포지구와 맞닿아 있는 입지 때문에 지난 20여년간 끊임없이 개발압력을 받아왔던 곳이다. 개발 바람이 거세게 불기 시작한 것은 구룡마을 전체부지의 40%를 소유한 정모씨가 지난 2005년 민영개발을 추진하면서부터다. 이후 강남구는 2008년 10월 구룡마을의 도시개발구역 지정 추진 방침을 결정했고 서울시 역시 2011년 토지주들에게 현금으로 보상하는 수용·사용방식의 개발방침으로 공영개발안을 확정했다.

그러나 서울시는 2012년 8월 도시개발구역 지정 당시 사업비를 절감할 수 있다는 이유로 토지로 보상하는 일부 환지(換地) 방식으로 전환했다. 강남구는 환지 방식이 토지주에게 특혜를 줄 수 있다며 반대에 나섰고 이후 지루한 공방이 이어졌다. 이 개발 방식 공방은 올해와 지난해 국정감사에 매번 올랐고 감사원 감사까지 이뤄졌지만 명확한 결론이 나지 않았다. 게다가 강남구가 이와 관련해 서울시 전·현직 공무원 3명과 SH공사 관계자 2명을 법원에 고발하며 소송전으로 비화하기까지 했다. 결국 서울시와 강남구가 이렇게 입장 차를 좁히지 못하면서 지난 8월 도시개발법에 따른 개발계획 수립 기한(2년)이 만료됐고 구역 지정은 해제됐다.

◇예상되는 토지주 반발…갈등 봉합할 대안 있나=서울시와 강남구의 사업방식 합의에도 불구하고 여전히 일방적인 결정에 토지주들이 반발할 가능성이 크다. 이미 엎어진 사업을 수습하겠다고 서울시와 강남구가 나선다고 하더라도 불신의 골이 깊어진 토지주들을 설득하고 원활히 사업을 재개할 수 있을지는 예단하기 어렵다는 것이다.

실제로 8월 서울시와 강남구의 갈등으로 무산된 구룡마을 개발을 민영개발 방식으로 진행하겠다며 토지주들이 직접 나선 바 있다. 당시 구룡마을 토지주 119명으로 구성된 추진위원회는 사업 방식을 민간에 공모하는 것이 가능한 만큼 우수 계획안을 제출한 사업자에게 시행권을 줌으로써 개발을 재개하겠다는 방안을 내놨었다. 토지주 77%가 동의한 상태로 도시개발법에 따라 개발대상 토지면적 3분의2 이상 동의를 얻으면 토지주가 개발 구역 지정을 제안할 수 있다는 설명이다. 추진위 관계자는 "서울시와 강남구의 갈등으로 사업이 지연되면서 재산권 행사의 심각한 제한을 받아왔다는 불만의 목소리가 높은 상태"라며 "모든 문제를 투명하게 처리할 수 있는 개발계획 공모방식으로 구룡마을 개발사업을 직접 추진하겠다"는 입장이다.



◇보상비와 임대료 증가 문제 지적도=일부 환지혼용 방식이 아닌 전면수용방식으로 사업을 추진할 경우 발생하는 보상비 및 임대료 증가도 문제점으로 지적된다. 당초 사업비 증가와 저렴한 임대주택 확보라는 이유로 환지혼용 방식을 고수해왔던 서울시가 원안을 철회한 만큼 보상비와 임대료 상승은 불가피하다는 설명이다.

서울시는 전면수용 방식으로 개발 방식이 확정될 경우 보상비 등의 명목으로 2,000억여원가량이 추가로 들어갈 것으로 내다봤다. 땅으로 돌려주려던 부분을 돌려주지 않고 수용할 경우 그 면적만큼 보상비가 늘어나게 된다는 것. 서울시 관계자는 "정확한 비용을 계산하기는 어렵지만 환지가 가능한 면적에 종전 감정가를 반영해 추산할 경우 2,000억여원이 더 들 것"이라고 말했다.

당장 서울시는 SH공사의 공사채 발행 등을 통해 초기개발 비용을 조달하고 나중에 발생하는 개발이익으로 보전하겠다는 계획이지만 부채증가를 피할 수 없게 된다. 특히 초기 투자비용이 늘어나는 만큼 거주민들을 위한 임대아파트의 임대료가 높아질 것이라는 분석도 나온다. 업계 관계자는 "서울시가 일부 환지 방식을 고집한 중요한 이유 중 하나는 임대료를 낮추기 위한 것이었다"며 "수용방식 개발과정에서 발생하는 각종 문제에 대한 비난을 서울시가 피할 수 없게 됐다"고 말했다.